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Tuesday, 8 February 2011

Cómo dejar tu local alquilado en tiempos de crisis

Desde que desapareció la prórroga forzosa en los alquileres, Decreto Boyer, es habitual que en la negociación de un contrato de arrendamiento de local de negocio el arrendatario intente que el plazo de duración sea el máximo posible, con el fin de asegurarse la recuperación de la inversión inicial.

Sin embargo en la situación actual un plazo obligatorio y largo, en el que no se haya pactado también una clausula de desistimiento voluntario del arrendatario, puede resultar un peso insoportable cuando el negocio no marcha bien.

En ese caso hay dos opciones:

I.- Dar por terminado el contrato entregando el local.

- Si el dueño se aviene a ello sin más estaremos ante un desistimiento consensuado.

-Resolución del arriendo mediante indemnización acordada entre las partes. Este acuerdo, si no es posible obtenerlo, puede someterse a un laudo arbitral.

-Desistimiento unilateral no consentido por el dueño, terminará en el Juzgado y será el juez quien determine la indemnización a pagar por el arrendatario incumplidor, lo más habitual suele ser que el Juez condene a pagar los alquileres correspondientes al tiempo que el local permanezca sin alquilar o bien todos los alquileres que quedan por pagar.

II.- Ceder el local o subarrendar parte del mismo

Para estos supuestos hay que subrayar lo siguiente:

-Para ceder o subarrendar no es necesario el consentimiento del arrendador. En el traspaso de la LAU 1964 era obligatorio y causa de resolución del arriendo su omisión.

-Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

- El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

- Ambos derechos, cesión y subarriendo son renunciables, por lo tanto debe leerse el contrato con atención para cerciorarse que no se ha renunciado a ellos.

-Puesto que no se trata de un traspaso el arrendador no tiene derecho alguno sobre la cantidad que pueda obtener el arrendatario que cede o subarrienda un local.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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