Durante el primer trimestre del año, casi el 60% de la contratación y más del 50% del número de contratos de alquiler o compra de oficinas para uso propio tuvieron lugar fuera del anillo de la M-30 en Madrid. ¿Por qué? porque hay escasez en calidad y metros. Así lo constata el informe trimestral de la consultora inmobiliaria internacional Savills que ha marcado este cambio de tendencia, algo que no se producía desde 2009.

Durante la crisis inmobiliaria las empresas contrataban espacio de oficinas preferiblemente dentro de la M-30, aprovechando los precios del momento, pero ahora vuelven a irse a la periferia.

El ritmo de contratación de oficinas se mantiene con casi 160 operaciones que suman 125.000 m2 de superficie, lo que supone un incremento interanual del 17% al descartar las dos mega-operaciones del primer trimestre de 2015, KPMG y BNP Paribas, que concentraron el 27% del total de aquel trimestre, según recoge Inmodiario.

Sube la superficie media contratada

Savills señala en su informe que la superficie media contratada ha subido ligeramente situándose cerca de los 800m2, un 10% más respecto a 2015.

Ana Zavala, directora de Agencia Oficinas en Savills, indica que “las empresas buscan equilibrio entre localización, precio y calidad. Sin embargo, si hasta ahora la localización inclinaba la balanza, ante la falta de calidad ya no están tan dispuestas a pagar precios más altos solo por la ubicación. Los nuevos modelos de trabajo les permiten mayor flexibilidad a la hora de organizar sus oficinas y toma mucha relevancia el confort de los empleados.”

La tasa de superficie vacía de oficinas ha bajado al 7% y al 4,4% para la zona prime del distrito de negocios, mientras en áreas periféricas la media supera el 12%, aunque las cifras varían mucho según sub-zona, desde un 3% en el Parque Empresarial de Las Rozas a un 9% en zona de Diversia en Alcobendas, un 20% en San Sebastián de los Reyes o un 50% en Rivas.

La antigüedad del parque de oficinas madrileño ha incentivado el inicio de grandes proyectos de rehabilitación y también de oficinas nuevas tanto dentro como fuera de la M-30. Ahora mismo hay más de 400.000 m2 en proyecto con entrada prevista hasta el año 2018, de los cuales solo el 35% está comprometido y se incorporará ocupado por la propiedad o por un inquilino.

El reparto de superficie nueva o renovada respecto a la M-30 es muy equilibrado, 49%-51% dentro y fuera respectivamente. La obra nueva tiene más peso en la periferia mientras que en la ciudad priman las obras de rehabilitación. No obstante, según apunta Inmodiario haciendo referencia al informe de Savills, la superficie que entrará en el mercado en los próximos dos años supone alrededor de un 3% del stock total de oficinas en la capital.

“Por el tamaño de nuestro stock, el nivel de contratación en un mercado saludable se sitúa en 500.000 m2, cifra que se superó por fin el año pasado tras varios años por debajo. La disponibilidad de superficie de calidad en este momento en el centro de la ciudad parece escasa para una capital como Madrid”, comenta Ana Zavala, quien añade que “los propietarios son conscientes de ello y están apostando por actualizar los edificios para proporcionar una oferta futura de gran calidad. Esto es fundamental para la toma de decisiones de grandes corporaciones a la hora de ubicar sus sedes.”

Si al igual que yo nunca has sido capaz de resolver un cubo de Rubik, quizás no quieras dejar esta última oportunidad. En las Linz (Austria) las oficinas de Ars Electrónica en Linz (Austria), se han convertido en el cubo Rubik más grande del mundo.

Su creador lo ha llamado Puzzle Facade, y se trata de sistema de leds situados en la fachada del edificio que cambian de color gracias a control remoto en forma de cubo. A medida que el jugador va jugando para resolver el cubo que tiene en la mano, el color de los leds va cambiando. A esta versión del juego hay que añadirle la dificultad de que solo puedes ver dos lados a la vez, aunque el control te permite ver las demás caras con un simple giro.

El responsable ha sido el estudiante Javier Lloret y el proyecto ha sido su tesis final para el master en Interface Culture.

Aquí puedes ver el video:

Puzzle Facade from Javier Lloret on Vimeo.

Lloret ya habia sorprendido en 2010 cuando creó LummBlocks en Madrid, un tetris en una pantalla gigante que se controla enteramente con el curpo humano mediante la colaboración de dos jugadores.



Escrito por http://carpas-industriales.com/

El precio del alquiler de una oficina ha bajado hasta un 51% con respecto a lo que se pagaba en 207, justo antes de la crisis. Así lo apunta un estudio de la consultora Jones Lang Lasalle. El exceso de promociones de oficinas inició el descenso en su precio y la escasez de demanda provocó el batacazo. Ahora el 13% de las oficinas del área de Barcelona están vacías.

Las alquileres de oficinas han mostrado una gran volatilidad: los 18,25 euros por m2 que se pagan por una oficina en paseo de Gràcia han devuelto a las empresas a las 3.000 pesetas por m2 que se pagaban en 1988, hace 24 años.

“Los alquileres suelen ser el segundo mayor gasto para una empresa de servicios, por detrás de los salarios, así que esta caída les supone un ahorro muy importante”, señala un consultor a La Vanguardia. Las empresas saben que ahora pueden apretar cuando alquilan local y aprovechan la coyuntura: se han generalizado las exigencias de los inquilinos de renegociar el precio del alquiler, al vencimiento del contrato o antes incluso si no incluye ninguna cláusula que obliga a su cumplimiento. “Las empresas saben que pueden encontrar edificios modernos, bien comunicados, representativos y baratos listos para ocupar, y que el ahorro de mudarse va a compensar el coste del traslado”, señala. Pero también lo saben los propietarios, que bajan aceleradamente el alquiler para no perder a un inquilino, o ofrecen meses de carencia o pagar las reformas para lograr un inquilino que ocupe un edificio vacío.

Tocar suelo

“Las rentas en las zonas prime, como Diagonal o paseo de Gràcia están muy cerca de tocar suelo”, señala un estudio de la consultora CB Richard Ellis. Allí los alquileres han bajado “sólo” un 38% con la crisis, frente a la caída del 51% en zonas de la periferia como Sant Cugat, donde un tercio de las oficinas están vacías y se alquilan a 9,5 euros por m2. En estas zonas periféricas, coinciden los expertos, los alquileres seguirán bajando este año.

La caída de los alquileres en Barcelona refleja la situación económica que vive el país: entre las grandes ciudades europeas sólo Atenas, Barcelona, Madrid y Dublín mantienen caídas de los alquileres de más del 25% respecto al inicio de la crisis, mientras en la mayoría de las capitales europeas ya se están recuperando.

Más información
La Vanguardia: Alquilar una oficina en Barcelona ya cuesta la mitad que antes de la crisis

Insistiendo en un tema ya tratado es habitual ver en cualquier ciudad hoy, quizá con mayor profusión que antes, carteles en los portales de las casas “se alquila oficina�.

Puede resultar por lo tanto interesante recordar algunas consideraciones a tener en cuenta no solo por quienes tienen previsto tomar en arriendo una oficina sino por aquello que se encuentran en grave dificultad para atender los pagos de la renta en la que tiene alquilada.

En primer lugar vale lo dicho para el alquiler de locales comerciales en cuanto a la duración, es evidente que, al no existir ya la prórroga indefinida en estos contratos, al futuro arrendatario le interesa un plazo de duración lo más largo posible al objeto de amortizar los gastos de primera instalación.

En ese sentido es interesante precaverse ante situaciones económicas adversas o poco halagüeñas mediante una cláusula que permita el desistimiento anticipado sin indemnización o con una que sea soportable.

En segundo lugar hay que subrayar que la actual LAU señala: “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador�.

Ello quiere decir que, salvo que se haya renunciado en contrato a esa facultad, el arrendatario de una oficina grande puede en el supuesto de que “las cosas no marchen bien� subdividir la misma subarrendándola a distintas personas para ejercer su actividad profesional en ella, con lo cual y dependiendo de su ubicación podría hasta obtener un beneficio económico líquido.

Este subarriendo parcial solamente permitirá al arrendador incrementar la renta en un 10%, si el arrendatario continúa en la oficina y un 20% si la subarrienda en su totalidad.

Este subarriendo total o parcial ha de notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

Todo lo expuesto es aplicable en la medida de lo posible a los alquileres de oficina vigentes en la actualidad, pactados a partir de enero de 1995, los anteriores, sujetos al TRLAU1964, no permiten la cesión ni la subrogación pero por el contrario pueden traspasarse y lo normal será que el alquiler no esté actualizado a los precios de mercado.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)