Alquiler oficinas

Durante el primer trimestre del año, casi el 60% de la contratación y más del 50% del número de contratos de alquiler o compra de oficinas para uso propio tuvieron lugar fuera del anillo de la M-30 en Madrid. ¿Por qué? porque hay escasez en calidad y metros. Así lo constata el informe trimestral de la consultora inmobiliaria internacional Savills que ha marcado este cambio de tendencia, algo que no se producía desde 2009.

Durante la crisis inmobiliaria las empresas contrataban espacio de oficinas preferiblemente dentro de la M-30, aprovechando los precios del momento, pero ahora vuelven a irse a la periferia.

El ritmo de contratación de oficinas se mantiene con casi 160 operaciones que suman 125.000 m2 de superficie, lo que supone un incremento interanual del 17% al descartar las dos mega-operaciones del primer trimestre de 2015, KPMG y BNP Paribas, que concentraron el 27% del total de aquel trimestre, según recoge Inmodiario.

Sube la superficie media contratada

Savills señala en su informe que la superficie media contratada ha subido ligeramente situándose cerca de los 800m2, un 10% más respecto a 2015.

Ana Zavala, directora de Agencia Oficinas en Savills, indica que “las empresas buscan equilibrio entre localización, precio y calidad. Sin embargo, si hasta ahora la localización inclinaba la balanza, ante la falta de calidad ya no están tan dispuestas a pagar precios más altos solo por la ubicación. Los nuevos modelos de trabajo les permiten mayor flexibilidad a la hora de organizar sus oficinas y toma mucha relevancia el confort de los empleados.”

La tasa de superficie vacía de oficinas ha bajado al 7% y al 4,4% para la zona prime del distrito de negocios, mientras en áreas periféricas la media supera el 12%, aunque las cifras varían mucho según sub-zona, desde un 3% en el Parque Empresarial de Las Rozas a un 9% en zona de Diversia en Alcobendas, un 20% en San Sebastián de los Reyes o un 50% en Rivas.

La antigüedad del parque de oficinas madrileño ha incentivado el inicio de grandes proyectos de rehabilitación y también de oficinas nuevas tanto dentro como fuera de la M-30. Ahora mismo hay más de 400.000 m2 en proyecto con entrada prevista hasta el año 2018, de los cuales solo el 35% está comprometido y se incorporará ocupado por la propiedad o por un inquilino.

El reparto de superficie nueva o renovada respecto a la M-30 es muy equilibrado, 49%-51% dentro y fuera respectivamente. La obra nueva tiene más peso en la periferia mientras que en la ciudad priman las obras de rehabilitación. No obstante, según apunta Inmodiario haciendo referencia al informe de Savills, la superficie que entrará en el mercado en los próximos dos años supone alrededor de un 3% del stock total de oficinas en la capital.

“Por el tamaño de nuestro stock, el nivel de contratación en un mercado saludable se sitúa en 500.000 m2, cifra que se superó por fin el año pasado tras varios años por debajo. La disponibilidad de superficie de calidad en este momento en el centro de la ciudad parece escasa para una capital como Madrid”, comenta Ana Zavala, quien añade que “los propietarios son conscientes de ello y están apostando por actualizar los edificios para proporcionar una oferta futura de gran calidad. Esto es fundamental para la toma de decisiones de grandes corporaciones a la hora de ubicar sus sedes.”

Si al igual que yo nunca has sido capaz de resolver un cubo de Rubik, quizás no quieras dejar esta última oportunidad. En las Linz (Austria) las oficinas de Ars Electrónica en Linz (Austria), se han convertido en el cubo Rubik más grande del mundo.

Su creador lo ha llamado Puzzle Facade, y se trata de sistema de leds situados en la fachada del edificio que cambian de color gracias a control remoto en forma de cubo. A medida que el jugador va jugando para resolver el cubo que tiene en la mano, el color de los leds va cambiando. A esta versión del juego hay que añadirle la dificultad de que solo puedes ver dos lados a la vez, aunque el control te permite ver las demás caras con un simple giro.

El responsable ha sido el estudiante Javier Lloret y el proyecto ha sido su tesis final para el master en Interface Culture.

Aquí puedes ver el video:

Puzzle Facade from Javier Lloret on Vimeo.

Lloret ya habia sorprendido en 2010 cuando creó LummBlocks en Madrid, un tetris en una pantalla gigante que se controla enteramente con el curpo humano mediante la colaboración de dos jugadores.



Escrito por http://carpas-industriales.com/

Es uno de los iconos arquitectónicos de Barcelona, su silueta se levanta por encima de edificios y por la noche ilumina la ciudad. Es la torre Agbar, que va a pasar de albergar oficinas a ser un espacio hotelero y lúdico. Eso sí, de lujo.

Dicen que la cadena hotelera Hyatt pagará 150 millones de euros por el edificio diseñado por Jean Nouvel e inaugurado en el 2005. Ya hay principio de acuerdo entre el grupo Agbar y Hyatt para que la venta llegue a buen puerto.

Hyatt ha diseñado todo un plan para reconvertir los espacios de oficina en un hotel de lujo con restaurantes y otros espacios de ocio. Para eso invertirá 35 millones y espera atraer a 1,5 millones de visitantes al año porque será un espacio abierto al público.

La reconversión de la Torre Agbar podría ser un agente dinamizador de la zona, el 22@, que pretendía ser un Silicon Valley a la catalana, pero todavía no ha llegado a cuajar.

Ahora mismo hay unas 700 personas trabajando en al Torre Agbar, suma de las plantillas del holding y de filiales como Sorea y Aqualogy. La compañía que preside �ngel Simón ha explicado al Ayuntamiento que su intención es buscar una nueva ubicación en Barcelona de unos 3.000 metros cuadrados para situar la sede central del holding. Para las filiales, se estudian otras ubicaciones.

Más información
La Vanguardia: Un grupo inversor compra la torre Agbar para abrir un hotel Grand Hyatt

En el BOE nº 289 sábado 1 de diciembre de 2012, se publica el Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación.

Ante todo conviene recordar que existe obligación de expedir factura en todas las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por quienes sean sujetos pasivos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Hay que subrayar que en el ámbito arrendaticio solamente está exentos de IVA los alquileres de vivienda, alquilada a persona física que la utiliza como tal, estando por lo tanto sujetos a IVA todos los demás, es decir no sólo los de oficinas, locales comerciales y naves industriales sino también entre otros los turísticos o de vacaciones, a estudiantes, vivienda a empresas, garajes y plazas de aparcamiento etc.

Como obligación previa para este caso está la de darse de alta en el IAE como arrendador epígrafe 861.1 –vivienda-, 861.2 –local-, con el fin de practicar las declaraciones/liquidaciones trimestrales de IVA (Modelo 303) y la anual (Modelo 390).

Ello conlleva la obligación de expedir mensualmente factura por los alquileres percibidos que reúna los requisitos formales exigidos, se exponen a continuación de modo resumido, los que afectan a facturas por alquileres:

a) Número y, en su caso, serie. La numeración de las facturas dentro de cada serie será correlativa.
b) La fecha de su expedición
c) Nombre y apellidos, razón o denominación social completa, tanto del obligado a expedir factura como del destinatario de las operaciones.
d) Número de Identificación Fiscal atribuido por la Administración tributaria española
e) Domicilio, tanto del obligado a expedir factura como del destinatario de las operaciones
f) Descripción de las operaciones, consignándose todos los datos necesarios para la determinación de la base imponible del Impuesto,.
g) El tipo impositivo o tipos impositivos, en su caso, aplicados a las operaciones.
h) La cuota tributaria que, en su caso, se repercuta, que deberá consignarse por separado.

Medios para expedir las facturas: Las facturas podrán expedirse por cualquier medio, en papel o en formato electrónico, que permita garantizar al obligado a su expedición la autenticidad de su origen, la integridad de su contenido y su legibilidad, desde su fecha de expedición y durante todo el periodo de conservación.

La expedición de la factura electrónica estará condicionada a que su destinatario haya dado su consentimiento.

Plazo para la expedición de las facturas: Las facturas deberán ser expedidas en el momento de realizarse la operación.

Moneda y lengua de las facturas: Los importes que figuran en las facturas podrán expresarse en cualquier moneda, a condición de que el importe del Impuesto que, en su caso, se repercuta se exprese en euros. Las facturas podrán expedirse en cualquier lengua. No obstante, la Administración tributaria, cuando lo considere necesario a los efectos de cualquier actuación dirigida a la comprobación de la situación tributaria del empresario o profesional o sujeto pasivo, podrá exigir una traducción al castellano, o a otra lengua oficial en España.

Conservación de facturas: Se deberán conservar las facturas recibidas y copia de las emitidas durante el plazo previsto en la Ley General Tributaria. En la actualidad cuatro (4) años.

Infracción tributaria: Constituye infracción tributaria el incumplimiento de las obligaciones de facturación, entre otras, la de expedición, remisión, rectificación y conservación de facturas, justificantes o documentos sustitutivos. La sanción va desde 150 euros para infracción leve hasta el 75% del importe del conjunto de las operaciones que hayan originado la infracción, infracción grave (facturas falsas)-.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

El precio del alquiler de una oficina ha bajado hasta un 51% con respecto a lo que se pagaba en 207, justo antes de la crisis. Así lo apunta un estudio de la consultora Jones Lang Lasalle. El exceso de promociones de oficinas inició el descenso en su precio y la escasez de demanda provocó el batacazo. Ahora el 13% de las oficinas del área de Barcelona están vacías.

Las alquileres de oficinas han mostrado una gran volatilidad: los 18,25 euros por m2 que se pagan por una oficina en paseo de Gràcia han devuelto a las empresas a las 3.000 pesetas por m2 que se pagaban en 1988, hace 24 años.

“Los alquileres suelen ser el segundo mayor gasto para una empresa de servicios, por detrás de los salarios, así que esta caída les supone un ahorro muy importante”, señala un consultor a La Vanguardia. Las empresas saben que ahora pueden apretar cuando alquilan local y aprovechan la coyuntura: se han generalizado las exigencias de los inquilinos de renegociar el precio del alquiler, al vencimiento del contrato o antes incluso si no incluye ninguna cláusula que obliga a su cumplimiento. “Las empresas saben que pueden encontrar edificios modernos, bien comunicados, representativos y baratos listos para ocupar, y que el ahorro de mudarse va a compensar el coste del traslado”, señala. Pero también lo saben los propietarios, que bajan aceleradamente el alquiler para no perder a un inquilino, o ofrecen meses de carencia o pagar las reformas para lograr un inquilino que ocupe un edificio vacío.

Tocar suelo

“Las rentas en las zonas prime, como Diagonal o paseo de Gràcia están muy cerca de tocar suelo”, señala un estudio de la consultora CB Richard Ellis. Allí los alquileres han bajado “sólo” un 38% con la crisis, frente a la caída del 51% en zonas de la periferia como Sant Cugat, donde un tercio de las oficinas están vacías y se alquilan a 9,5 euros por m2. En estas zonas periféricas, coinciden los expertos, los alquileres seguirán bajando este año.

La caída de los alquileres en Barcelona refleja la situación económica que vive el país: entre las grandes ciudades europeas sólo Atenas, Barcelona, Madrid y Dublín mantienen caídas de los alquileres de más del 25% respecto al inicio de la crisis, mientras en la mayoría de las capitales europeas ya se están recuperando.

Más información
La Vanguardia: Alquilar una oficina en Barcelona ya cuesta la mitad que antes de la crisis

No sabría determinar qué proporción de locales actualmente desocupados corresponde a negocios que fracasaron y cual a otros que hubieran podido continuar si el casero ‘se hubiera puesto a tiro’, rebajando el alquiler o llegando a un acuerdo transaccional.

Parece que ha llegado el momento de que el casero se implique de algún modo en el resultado del negocio que se monta en su local. ¿Por qué? muy sencillo, antes lo alquilaba sin problemas y ahora se eterniza el cartel de ‘Se Alquila’ en su fachada. Solución: que el casero tome parte activa en la promoción del negocio para incentivar el alquiler de su local.

La fórmula tradicional que sería asociarse con quien necesita ese local, sociedad civil, sociedad limitada, etc., tiene el evidente riesgo de estar a las duras y a las maduras y la aportación del local a la sociedad, lo pone en el peligro de perderlo si el negocio no funciona. Por otra parte implica un evidente gasto de constitución y de funcionamiento.

Existe sin embargo la posibilidad de acogerse al contrato de cuentas en participación, regulado en el art. 239 del Código de Comercio: Podrán los comerciantes interesarse los unos en las operaciones de los otros, contribuyendo para ellas con la parte del capital que convinieren, y haciéndose partícipes de sus resultados prósperos o adversos en la proporción que determine.

Se trata de que el dueño participe de esos resultados, mediante la aportación del capital que supone el alquiler de su local, obligándose por tanto el titular del negocio a devolver al término del plazo pactado, ese capital, incrementado en los resultados prósperos, o disminuido en los resultados adversos.

Para ello quien aporta el uso temporal del local exigirá al titular del negocio cuenta justificada de sus resultados, al término del plazo pactado.

Este contrato mercantil, cuentas en participación, no está sujeto a solemnidad alguna y los acreedores sólo podrán reclamar contra el comerciante que lleve el nombre de la empresa.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

Dentro del paquete de ‘Medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público’ publicado por el gobierno el pasado 30 de diciembre (RDL 20/2011), se recoge la modificación de ciertos aspectos de la Ley 35/2006.

Concretamente, en la página 146627 se le incorpora una ‘disposición adicional trigésimoquinta’ que en su punto 4 regula los cambios al artículo 101 de la citada ley (Importe de los pagos a cuenta), y que concretamente en el apartado 101.8 se refiere a los arrendamientos urbanos.

En definitiva, las anteriores retenciones del 19% pasan a un 21% durante los ejercicios 2012 y 2013. Con esta medida se incrementará un 2% el importe que los propietarios adelantan a cuenta de su IRPF. La modificación de las retenciones es “para todos los obligados a retener”, que son los de los locales de uso profesional (siempre que el arrendador no sea una empresa que tribute por sociedades).

Manuel Pregal, administrador de fincas
http://cosasdealquileres.blogspot.com/

En estos momentos en los que fomentar la eficiencia energética es más una obligación que una recomendación y con la cercanía del verano y del uso máximo del aire acondicionado, aportamos una serie de consejos muy útiles para ahorrar energía –y dinero- en el lugar donde más horas pasamos al día: la oficina. Todo sin tener que sacrificar un ápice de confort térmico.

¿Diferencia de temperaturas? La solución está en la zonificación

Un sistema de aire acondicionado centralizado común, con un único termostato regulador para varios equipos instalados, suele derivar en una gran diferencia de temperaturas según el trabajador se sitúe más cerca o más lejos de la fuente de climatización. Esto provoca además lo que comunmente llamamos la “guerra del aire acondicionado�: contínuos encendidos y apagados, subidas y bajadas de temperatura en busca del confort de unos y de otros. Un derroche de consumo energético al no existir elementos de control que permitan ajustar el nivel de climatización a las necesidades particulares de cada espacio.

La solución a esta caótica situación en la gestión del aire acondicioando en muchas empresas se encuentra en los sistemas centralizados zonificados.

En una instalación zonificada cada despacho o zona tiene su propio termostato regulador y los equipos de aire se comunican entre sí con rejillas monitorizadas. En cuanto se alcanza la temperatura fijada, la rejilla cierra el paso del aire de forma automática, abriéndose de nuevo cuando el despacho vuelve a necesitar climatización. De esta manera cada espacio recibirá la cantidad justa de frigorías, ahorrando energía y garantizando el máximo confort sin encendidos y apagados innecesarios.

Este sencillo sistema se puede controlar de forma local, a través del termostato situado en cada zona, o de manera centralizada, integrando toda la instalación en el sistema de mantenimiento del edificio, lo que permite tener un control permanente sobre la temperatura fijada en cada termostato. Mediante este sistema se puede conseguir un ahorro energético de hasta el 50% al año.

Sin bajar de 24 grados

Las recomendaciones oficiales que llegan desde el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) fijan la temperatura apropiada del aire acondicionado a 24 grados como mínimo. Una temperatura suficiente para mantener el bienestar y que permite un ahorro energético de entre un 5 y un 10% en el consumo de climatización.

Para un incremento de 2ºC durante los tres meses de verano, con la posibilidad de un pequeño margen de regulación, el ahorro de una gran empresa puede ser de unos 72.000 kWh, lo que evita la emisión de 27 toneladas de CO2, cantidad que equivalen al consumo de electricidad anual de 29 familias.

Sin traje ni corbata

Los japoneses fueron los primeros en experimentar esta novedosa forma de ahorrar energía: dejar el traje y la corbata en casa. Utilizar ropa más ligera en verano disminuye la sensación de calor, lo que permite aumentar hasta un par de grados la temperatura de climatización en las oficinas.

Caloryfrio.com
Portal web de las instalaciones y la climatización
Todo en aire acondicionado: http://www.caloryfrio.com/aire-acondicionado/

Un diseño adecuado del espacio laboral, es determinante tanto en el rendimiento de quien desarrolla su actividad en él como en lo referente a la imagen corporativa de una empresa. Serán las necesidades propias de cada una las que determinen la configuración de la oficina y es éste un tema importante, pues el espacio influye en la conducta de las personas, desde el momento en que condiciona la forma en que éstas se relacionan con él y entre ellas.

La propia estructura de la compañía o incluso el deseo de modificar dicha estructura determinará si se apuesta por una superficie dividida en despachos, estableciendo de este modo jerarquías entre los miembros de la empresa, aunque también concentración y privacidad o si, por el contrario, se opta por un espacio abierto, favoreciendo la interrelación entre las personas, el diálogo y el intercambio de conocimiento lo que puede ser muy deseable en empresas de sectores dinámicos o creativos como el diseño o la informática.

Aunque cuando se habla de diseño de oficinas, solemos remitirnos a espacios relativamente grandes ocupados por varios empleados pertenecientes a una misma firma, actualmente las nuevas tecnologías y la preocupación cada vez mayor por la conciliación entre vida familiar y laboral han dado lugar a formas muy diversas de espacios de trabajo.

Algunas oficinas han reducido el número fijo de puestos de trabajo, sustituyéndolos por espacios comunes o unidades flexibles utilizadas por diferentes personas alternativamente, las cuales realizan parte de su jornada desde sus domicilios. Las oficinas han entrado así en el espacio privado del hogar, dando lugar a una problemática diferente: la de acoger ambas actividades sin que cada una de ellas interfiera en la otra, aspecto que analizaremos más despacio en posteriores artículos.

En cualquier caso, sean cuales sean los condicionantes y el tamaño de la empresa, su estilo corporativo o sus objetivos y tanto si se trata de una gran compañía como de la oficina o estudio de un profesional liberal, hay una serie de zonas (aisladas o interrelacionadas) que deberían estar presentes en todo lugar de trabajo:

- Zona de acceso: entrada y recepción.
Es el lugar donde el cliente establece el primer contacto con la empresa y donde ha de ser ya evidente nuestra imagen corporativa. Haya o no en esta zona un puesto de trabajo, es decir, una secretaria o recepcionista, y más todavía si no lo hay, debemos procurar dar una cálida acogida al visitante, disponiendo unos asientos cómodos y cualquier elemento que queramos que tenga a su disposición mientras espera.

- Despachos de trabajo.
A pesar de la revolución tecnológica de los últimos años, conservan los aspectos esenciales de hace dos siglos: una silla, una mesa, un lugar para almacenar la información y el material de oficina más habituales y una fuente de luz artificial.
Todo lo demás (materiales empleados, distribución del mobiliario, complementos decorativos…) es accesorio a la función y vendrá dado por la imagen que queramos proyectar y el estilo y presupuesto de la empresa.

- Sala de reuniones.
Las empresas deberían favorecer la colaboración y el intercambio de ideas entre las personas y, por tanto, destinar un espacio a este fin. También es el lugar donde se establece un contacto más estrecho con el cliente, por lo que hay que procurar que ofrezca el mayor confort posible.

El tipo y tamaño de mesa, así como la disposición de los asientos no deben dejarse al azar pues marcarán el tono de la reunión, su nivel de formalidad, así como la relación entre las personas reunidas.

- �reas de documentación y recursos.
Aunque actualmente gran parte de la información se guarda en formato digital, sigue siendo necesario almacenar en papel gran cantidad de información, documentación de clientes y libros o archivos de consulta. Es conveniente agrupar todo ello en un espacio único, dotado de todos los elementos necesarios para la gestión de dicha información y que sea de fácil acceso a todos los que la utilizan.

- Espacio de descanso.
Tanto en grandes compañías, donde se necesitan cafetería y comedor porque los empleados comen en el lugar de trabajo, como en el estudio de una sola persona, una zona pensada para tomarse un respiro y escapar del estrés, ayuda a optimizar el rendimiento del usuario y ayuda a elaborar una relación positiva con el trabajo.

Doris Soro Torán
Interiorista
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Insistiendo en un tema ya tratado es habitual ver en cualquier ciudad hoy, quizá con mayor profusión que antes, carteles en los portales de las casas “se alquila oficina�.

Puede resultar por lo tanto interesante recordar algunas consideraciones a tener en cuenta no solo por quienes tienen previsto tomar en arriendo una oficina sino por aquello que se encuentran en grave dificultad para atender los pagos de la renta en la que tiene alquilada.

En primer lugar vale lo dicho para el alquiler de locales comerciales en cuanto a la duración, es evidente que, al no existir ya la prórroga indefinida en estos contratos, al futuro arrendatario le interesa un plazo de duración lo más largo posible al objeto de amortizar los gastos de primera instalación.

En ese sentido es interesante precaverse ante situaciones económicas adversas o poco halagüeñas mediante una cláusula que permita el desistimiento anticipado sin indemnización o con una que sea soportable.

En segundo lugar hay que subrayar que la actual LAU señala: “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador�.

Ello quiere decir que, salvo que se haya renunciado en contrato a esa facultad, el arrendatario de una oficina grande puede en el supuesto de que “las cosas no marchen bien� subdividir la misma subarrendándola a distintas personas para ejercer su actividad profesional en ella, con lo cual y dependiendo de su ubicación podría hasta obtener un beneficio económico líquido.

Este subarriendo parcial solamente permitirá al arrendador incrementar la renta en un 10%, si el arrendatario continúa en la oficina y un 20% si la subarrienda en su totalidad.

Este subarriendo total o parcial ha de notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

Todo lo expuesto es aplicable en la medida de lo posible a los alquileres de oficina vigentes en la actualidad, pactados a partir de enero de 1995, los anteriores, sujetos al TRLAU1964, no permiten la cesión ni la subrogación pero por el contrario pueden traspasarse y lo normal será que el alquiler no esté actualizado a los precios de mercado.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)