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Tuesday, 18 December 2012

Si no facturas el alquiler de tu oficina, local o nave corres peligro de multa

En el BOE nº 289 sábado 1 de diciembre de 2012, se publica el Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación.

Ante todo conviene recordar que existe obligación de expedir factura en todas las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por quienes sean sujetos pasivos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Hay que subrayar que en el ámbito arrendaticio solamente está exentos de IVA los alquileres de vivienda, alquilada a persona física que la utiliza como tal, estando por lo tanto sujetos a IVA todos los demás, es decir no sólo los de oficinas, locales comerciales y naves industriales sino también entre otros los turísticos o de vacaciones, a estudiantes, vivienda a empresas, garajes y plazas de aparcamiento etc.

Como obligación previa para este caso está la de darse de alta en el IAE como arrendador epígrafe 861.1 –vivienda-, 861.2 –local-, con el fin de practicar las declaraciones/liquidaciones trimestrales de IVA (Modelo 303) y la anual (Modelo 390).

Ello conlleva la obligación de expedir mensualmente factura por los alquileres percibidos que reúna los requisitos formales exigidos, se exponen a continuación de modo resumido, los que afectan a facturas por alquileres:

a) Número y, en su caso, serie. La numeración de las facturas dentro de cada serie será correlativa.
b) La fecha de su expedición
c) Nombre y apellidos, razón o denominación social completa, tanto del obligado a expedir factura como del destinatario de las operaciones.
d) Número de Identificación Fiscal atribuido por la Administración tributaria española
e) Domicilio, tanto del obligado a expedir factura como del destinatario de las operaciones
f) Descripción de las operaciones, consignándose todos los datos necesarios para la determinación de la base imponible del Impuesto,.
g) El tipo impositivo o tipos impositivos, en su caso, aplicados a las operaciones.
h) La cuota tributaria que, en su caso, se repercuta, que deberá consignarse por separado.

Medios para expedir las facturas: Las facturas podrán expedirse por cualquier medio, en papel o en formato electrónico, que permita garantizar al obligado a su expedición la autenticidad de su origen, la integridad de su contenido y su legibilidad, desde su fecha de expedición y durante todo el periodo de conservación.

La expedición de la factura electrónica estará condicionada a que su destinatario haya dado su consentimiento.

Plazo para la expedición de las facturas: Las facturas deberán ser expedidas en el momento de realizarse la operación.

Moneda y lengua de las facturas: Los importes que figuran en las facturas podrán expresarse en cualquier moneda, a condición de que el importe del Impuesto que, en su caso, se repercuta se exprese en euros. Las facturas podrán expedirse en cualquier lengua. No obstante, la Administración tributaria, cuando lo considere necesario a los efectos de cualquier actuación dirigida a la comprobación de la situación tributaria del empresario o profesional o sujeto pasivo, podrá exigir una traducción al castellano, o a otra lengua oficial en España.

Conservación de facturas: Se deberán conservar las facturas recibidas y copia de las emitidas durante el plazo previsto en la Ley General Tributaria. En la actualidad cuatro (4) años.

Infracción tributaria: Constituye infracción tributaria el incumplimiento de las obligaciones de facturación, entre otras, la de expedición, remisión, rectificación y conservación de facturas, justificantes o documentos sustitutivos. La sanción va desde 150 euros para infracción leve hasta el 75% del importe del conjunto de las operaciones que hayan originado la infracción, infracción grave (facturas falsas)-.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Tuesday, 13 March 2012

De casero a mecenas

No sabría determinar qué proporción de locales actualmente desocupados corresponde a negocios que fracasaron y cual a otros que hubieran podido continuar si el casero ‘se hubiera puesto a tiro’, rebajando el alquiler o llegando a un acuerdo transaccional.

Parece que ha llegado el momento de que el casero se implique de algún modo en el resultado del negocio que se monta en su local. ¿Por qué? muy sencillo, antes lo alquilaba sin problemas y ahora se eterniza el cartel de ‘Se Alquila’ en su fachada. Solución: que el casero tome parte activa en la promoción del negocio para incentivar el alquiler de su local.

La fórmula tradicional que sería asociarse con quien necesita ese local, sociedad civil, sociedad limitada, etc., tiene el evidente riesgo de estar a las duras y a las maduras y la aportación del local a la sociedad, lo pone en el peligro de perderlo si el negocio no funciona. Por otra parte implica un evidente gasto de constitución y de funcionamiento.

Existe sin embargo la posibilidad de acogerse al contrato de cuentas en participación, regulado en el art. 239 del Código de Comercio: Podrán los comerciantes interesarse los unos en las operaciones de los otros, contribuyendo para ellas con la parte del capital que convinieren, y haciéndose partícipes de sus resultados prósperos o adversos en la proporción que determine.

Se trata de que el dueño participe de esos resultados, mediante la aportación del capital que supone el alquiler de su local, obligándose por tanto el titular del negocio a devolver al término del plazo pactado, ese capital, incrementado en los resultados prósperos, o disminuido en los resultados adversos.

Para ello quien aporta el uso temporal del local exigirá al titular del negocio cuenta justificada de sus resultados, al término del plazo pactado.

Este contrato mercantil, cuentas en participación, no está sujeto a solemnidad alguna y los acreedores sólo podrán reclamar contra el comerciante que lleve el nombre de la empresa.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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