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Thursday, 2 October 2014

Un solar muy fashion

Está situado en pleno corazón comercial de Madrid, en el paseo de la Castellana, entre la torre del BBVA y la estación de Cercanías de Nuevos Ministerios, justo enfrente de El Corte Inglés. Es un solar muy fashion propiedad de la empresa pública ferroviaria Adif que, según El Confidencial, ya ha recibido el visto bueno del Gobierno venderlo.

Ahora mismo Adif está ultimando los pliegos del concurso, que será una subasta, para iniciar el proceso de venta del solar ya mismo. Es un bombón para las grandes marcas comerciales, especialmente las dedicadas a la moda.

En El Confidencial se dice que el precio mínimo que se pedirá para acudir a la puja serán 40 millones de euros y que su objetivo es que todas las ofertas se presenten antes de finalizar el mes de noviembre para poder cerrar año con el solar adjudicado.




La batalla por el solar de moda


El solar tiene tiene 10.200 metros cuadrados sobre rasante. Muchos metros muy apetecibles para grandes firmas de moda porque está justo en una de las zonas más visitadas de Madrid y que cuenta con numeroso tráfico de turistas extranjeros porque está a solo unos metros del estadio de fútbol Santiago Bernabeu.

Más información
El Confidencial:
El solar más ‘fashion’ de Madrid sale a la venta a partir de 40 millones de euros

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Tuesday, 12 February 2013

¿Debo incluir el IVA en el precio de alquiler del anuncio de mi nave?

Fernando nos envía su pregunta:

¿Debo incluir el IVA en el precio de alquiler del anuncio de mi nave?

Y Pedro Hernández del Olmo, abogado, contesta:

Hay que partir de la base que el IVA es un concepto cuantitativamente cambiante, de hecho últimamente se ha modificado tres veces (16/18/21%) y ajeno al concepto de alquiler, normalmente debe entenderse que la cantidad que se publicita es sin incluir IVA.

En tal sentido no es aconsejable anunciar un alquiler IVA incluido.

Por otra parte ese IVA será IVA soportado para el arrendatario que, salvo que se dedique a una actividad exenta de IVA, lo trasladará a sus propios clientes.

En definitiva considero que lo más acertado es poner: Alquiler: XXX (IVA no incluido)


Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,21€ por minuto desde teléfono fijo y 1,57 € por minuto desde móvil)

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Friday, 8 February 2013

El Ayuntamiento no entrega factura y el arrendatario se niega a pagar

El arrendatario de un local de propiedad municipal exige al Ayuntamiento factura en forma, con desglose de IVA en el alquiler. El Ayuntamiento no se la expide y el inquilino deja de pagar el alquiler.

La Audiencia Provincial de Burgos (s.29/11/2012) confirma el desahucio por falta de pago y desestima el recurso de apelación del arrendatario basado en que el arrendador incurrió en “mora accipiendi” al no presentar los recibos de renta hasta el año 2008 y posteriormente negarse a presentar las facturas de acuerdo con las disposiciones fiscales.

Considera la Audiencia que del tenor literal del contrato resulta, con claridad, la renta que se ha de pagar, cómo y cuando la arrendataria debía pagarla, dentro de los siete primeros días de cada mes, en la cuenta bancaria reseñada en el contrato.

La arrendataria, no precisaba de la concurrencia de acto alguno de la arrendadora para el cumplimiento de su obligación de pago de la renta.

En ningún lugar del contrato se supedita el pago de la renta a la circunstancia de que previamente al pago el arrendador libre recibo o factura.

Cierto es que el artículo 17.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , aplicable a los arrendamientos de viviendas, impone al arrendador la obligación de entregar recibo del pago de la renta, “salvo que se hubiere pactado que el pago se realice mediante procedimiento que acredite el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario” . Si bien, en todo caso, la única consecuencia que establece el precepto para el caso de que el arrendador incumpla la obligación de dar recibo (prevista solo en el caso de que no se hubiera pactado el pago en forma tal que quedara constancia del mismo) es la de correr con los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

En ningún caso la falta de entrega de recibo, efectuado el pago, puede justificar el incumplimiento de la obligación de pagar la renta, por cuanto que no se trata de obligaciones recíprocas.

Tampoco la falta de expedición de una factura sin los requisitos fiscales puede justificar el impago de la renta. Aún en la hipótesis de entender que la arrendataria resultaba por ello perjudicada debería haber consignado la renta y efectuar la pertinente solicitud a la Agencia Tributaria.

Pedro Hernández, abogado
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Tuesday, 18 December 2012

Si no facturas el alquiler de tu oficina, local o nave corres peligro de multa

En el BOE nº 289 sábado 1 de diciembre de 2012, se publica el Real Decreto 1619/2012, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación.

Ante todo conviene recordar que existe obligación de expedir factura en todas las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por quienes sean sujetos pasivos del Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

Hay que subrayar que en el ámbito arrendaticio solamente está exentos de IVA los alquileres de vivienda, alquilada a persona física que la utiliza como tal, estando por lo tanto sujetos a IVA todos los demás, es decir no sólo los de oficinas, locales comerciales y naves industriales sino también entre otros los turísticos o de vacaciones, a estudiantes, vivienda a empresas, garajes y plazas de aparcamiento etc.

Como obligación previa para este caso está la de darse de alta en el IAE como arrendador epígrafe 861.1 –vivienda-, 861.2 –local-, con el fin de practicar las declaraciones/liquidaciones trimestrales de IVA (Modelo 303) y la anual (Modelo 390).

Ello conlleva la obligación de expedir mensualmente factura por los alquileres percibidos que reúna los requisitos formales exigidos, se exponen a continuación de modo resumido, los que afectan a facturas por alquileres:

a) Número y, en su caso, serie. La numeración de las facturas dentro de cada serie será correlativa.
b) La fecha de su expedición
c) Nombre y apellidos, razón o denominación social completa, tanto del obligado a expedir factura como del destinatario de las operaciones.
d) Número de Identificación Fiscal atribuido por la Administración tributaria española
e) Domicilio, tanto del obligado a expedir factura como del destinatario de las operaciones
f) Descripción de las operaciones, consignándose todos los datos necesarios para la determinación de la base imponible del Impuesto,.
g) El tipo impositivo o tipos impositivos, en su caso, aplicados a las operaciones.
h) La cuota tributaria que, en su caso, se repercuta, que deberá consignarse por separado.

Medios para expedir las facturas: Las facturas podrán expedirse por cualquier medio, en papel o en formato electrónico, que permita garantizar al obligado a su expedición la autenticidad de su origen, la integridad de su contenido y su legibilidad, desde su fecha de expedición y durante todo el periodo de conservación.

La expedición de la factura electrónica estará condicionada a que su destinatario haya dado su consentimiento.

Plazo para la expedición de las facturas: Las facturas deberán ser expedidas en el momento de realizarse la operación.

Moneda y lengua de las facturas: Los importes que figuran en las facturas podrán expresarse en cualquier moneda, a condición de que el importe del Impuesto que, en su caso, se repercuta se exprese en euros. Las facturas podrán expedirse en cualquier lengua. No obstante, la Administración tributaria, cuando lo considere necesario a los efectos de cualquier actuación dirigida a la comprobación de la situación tributaria del empresario o profesional o sujeto pasivo, podrá exigir una traducción al castellano, o a otra lengua oficial en España.

Conservación de facturas: Se deberán conservar las facturas recibidas y copia de las emitidas durante el plazo previsto en la Ley General Tributaria. En la actualidad cuatro (4) años.

Infracción tributaria: Constituye infracción tributaria el incumplimiento de las obligaciones de facturación, entre otras, la de expedición, remisión, rectificación y conservación de facturas, justificantes o documentos sustitutivos. La sanción va desde 150 euros para infracción leve hasta el 75% del importe del conjunto de las operaciones que hayan originado la infracción, infracción grave (facturas falsas)-.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,18 €/min. desde fijo; 1,53 €/min. desde móvil)

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Tuesday, 13 March 2012

De casero a mecenas

No sabría determinar qué proporción de locales actualmente desocupados corresponde a negocios que fracasaron y cual a otros que hubieran podido continuar si el casero ‘se hubiera puesto a tiro’, rebajando el alquiler o llegando a un acuerdo transaccional.

Parece que ha llegado el momento de que el casero se implique de algún modo en el resultado del negocio que se monta en su local. ¿Por qué? muy sencillo, antes lo alquilaba sin problemas y ahora se eterniza el cartel de ‘Se Alquila’ en su fachada. Solución: que el casero tome parte activa en la promoción del negocio para incentivar el alquiler de su local.

La fórmula tradicional que sería asociarse con quien necesita ese local, sociedad civil, sociedad limitada, etc., tiene el evidente riesgo de estar a las duras y a las maduras y la aportación del local a la sociedad, lo pone en el peligro de perderlo si el negocio no funciona. Por otra parte implica un evidente gasto de constitución y de funcionamiento.

Existe sin embargo la posibilidad de acogerse al contrato de cuentas en participación, regulado en el art. 239 del Código de Comercio: Podrán los comerciantes interesarse los unos en las operaciones de los otros, contribuyendo para ellas con la parte del capital que convinieren, y haciéndose partícipes de sus resultados prósperos o adversos en la proporción que determine.

Se trata de que el dueño participe de esos resultados, mediante la aportación del capital que supone el alquiler de su local, obligándose por tanto el titular del negocio a devolver al término del plazo pactado, ese capital, incrementado en los resultados prósperos, o disminuido en los resultados adversos.

Para ello quien aporta el uso temporal del local exigirá al titular del negocio cuenta justificada de sus resultados, al término del plazo pactado.

Este contrato mercantil, cuentas en participación, no está sujeto a solemnidad alguna y los acreedores sólo podrán reclamar contra el comerciante que lleve el nombre de la empresa.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://www.pedrohernandezabogado.com/
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Wednesday, 4 January 2012

Suben un 2% la retención por los ingresos de alquiler de locales profesionales

Dentro del paquete de ‘Medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público’ publicado por el gobierno el pasado 30 de diciembre (RDL 20/2011), se recoge la modificación de ciertos aspectos de la Ley 35/2006.

Concretamente, en la página 146627 se le incorpora una ‘disposición adicional trigésimoquinta’ que en su punto 4 regula los cambios al artículo 101 de la citada ley (Importe de los pagos a cuenta), y que concretamente en el apartado 101.8 se refiere a los arrendamientos urbanos.

En definitiva, las anteriores retenciones del 19% pasan a un 21% durante los ejercicios 2012 y 2013. Con esta medida se incrementará un 2% el importe que los propietarios adelantan a cuenta de su IRPF. La modificación de las retenciones es “para todos los obligados a retener”, que son los de los locales de uso profesional (siempre que el arrendador no sea una empresa que tribute por sociedades).

Manuel Pregal, administrador de fincas
http://cosasdealquileres.blogspot.com/

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Thursday, 22 December 2011

Alquiler de local de negocio y licencias administrativas

Con frecuencia el interesado en alquilar un local de negocio exige al arrendador las precisas licencias administrativas que permitan el normal funcionamiento de la actividad que pretende desarrollar en la finca.

Este tipo de peticiones en muchas ocasiones originan dudas que finalmente hacen que el contrato de arrendamiento no se suscriba. Y sin embargo con algunos conceptos claros la materia puede tener fácil solución.

En primer lugar el arrendador de un local de negocio debe saber que lo que hace es contratar un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de modo que cederá el inmueble al arrendatario por un tiempo determinado y un precio. Y aunque no resulte obligatorio para su validez, es conveniente que en el contrato figure claramente el destino del local por parte del arrendatario (venta de ropa, relojería…), lo que podrá evitar problemas derivados de su cambio de destino o negocio ejercido sin permiso del arrendador, subrogaciones en caso de muerte del arrendatario, etc. En definitiva, se alquila un inmueble para que el arrendatario lo destine a un negocio, contrato que viene contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Otra cosa es que el arrendamiento del local incluya la explotación de un determinado negocio, contrato que conlleva la cesión de maquinaria, útiles, muebles y de las licencias administrativas necesarias. Se trata de un arrendamiento de industria sometido únicamente al Código Civil, contrato en el que el arrendatario de la explotación sí necesita las licencias y autorizaciones administrativas.

Para evitar equivocaciones y errores es conveniente que en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (de local de negocio) se incluya una cláusula que mencione que la obtención de las licencias y permisos administrativos para el funcionamiento del negocio compete al arrendatario, quedando al margen el arrendador.


Por Gabriel de Alvear Pardo.

Abogado y colaborador de CAFMadrid

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

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Monday, 7 March 2011

Los inquilinos morosos lo pagan caro en el alquiler de locales

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos ha venido a corregir, sobre todo en locales comerciales, el desequilibrio existente entre las obligaciones del arrendador y el arrendatario, promulgando una amplia libertad de pactos, inexistente en la LAU de 1964, incluso en materia de cláusulas penales. Dos ejemplos concretos pueden ilustrar la anterior aseveración.

En primer lugar el Tribunal Supremo (31/03/2010) declara lícita y exigible una cláusula por la que se sanciona el retraso en la devolución de la finca arrendada y condena al arrendatario moroso a pagar 444.092,58 euros correspondientes a la cuantía exigible en cumplimiento de la cláusula penal estipulada contractualmente.

Considera el TS que el actor permaneció en la ocupación del local a sabiendas que debía abandonarlo, y aunque pagó la renta pactada en el contrato ya extinguido, consiguió dilatar el proceso de desahucio por expiración del plazo durante más de cuatro años, mediante un procedimiento penal que finalmente fue archivado.

En el mismo sentido la AP de Albacete (…..) declara válida y eficaz la clausula por la que se obliga a la arrendataria de un local de negocio a pagar la cantidad de 1.069.758,50 euros, por abandonar el local de negocio dejando incumplido el plazo de arrendamiento pactado. En este supuesto se había pactado un plazo de duración de treinta años, siendo los cinco primeros de ineludible cumplimiento para las partes, con la sanción penal de la cantidad antes reseñada para el caso de desistimiento del arrendatario. El Tribunal condena a pagar dicha cantidad por el abandono del local antes de cumplir los cinco años por considerar que la estipulación pactada opera a modo de cláusula penal en cuanto señala las consecuencias del incumplimiento del plazo de duración por el arrendatario de manera clara y sin que ofrezca lugar a dudas o interpretaciones conforme a lo previsto en el art. 1281 y siguientes del Código Civil.

En ambos supuestos los juzgadores entienden que no procede aplicar la facultad de moderar equitativamente la pena, solicitada por los arrendatarios, puesto que para ello es necesario acreditar que se ha cumplido parcialmente la obligación, cosa que no sucede en ninguno de ellos.

En resumen cabe reiterar que es más que conveniente antes de firmar un documento leerlo entero y comprenderlo correctamente, acudiendo, si por su extensión o complejidad parece necesario, al auxilio de un Letrado. Zapatero a tus zapatos

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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