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Actualidad sobre el mundo empresarial


20-5-2011

Qu√© significa el cartel de ‘se traspasa’ hoy en d√≠a

A pesar de que si paseamos por las calles de cualquier ciudad podemos observar en locales, incluso vac√≠os, el cartel ‚Äúse traspasa‚ÄĚ, lo cierto es que en la mayor parte de los casos no se est√° ofreciendo un aut√©ntico traspaso, y es importante subrayar esta circunstancia para evitar equ√≠vocos y consecuentemente pleitos.

En tal sentido la Audiencia Provincial de la Coru√Īa en una reciente y esclarecedora sentencia (25/2/2011) ha precisado la cuesti√≥n.

Se trata del caso en el que el due√Īo/arrendador de un local en el que ven√≠a desarrollando personalmente la actividad de hosteler√≠a y restauraci√≥n, recibe del arrendatario treinta y seis mil euros, cantidad que al parecer se abonaba en concepto de “traspaso”.

En relaci√≥n con esta entrega la Audiencia considera que obviamente no se trata de un “traspaso” en sentido t√©cnico jur√≠dico. El arrendador no traspasa, ya que el traspaso es la cesi√≥n del contrato por parte de un arrendatario a un tercero, a cambio de un precio.

Sin embargo considera que esta entrega s√≠ se corresponde con la idea que subyace en la prima del traspaso. En un traspaso lo que se adquiere no es solo el derecho arrendaticio, sino especialmente, al menos en su idea primitiva, un negocio en explotaci√≥n, con una actividad, clientela y mercado. Se cede el arrendamiento y lo que contablemente se conoce como “fondo de comercio”.

A través de este razonamiento llega a la conclusión de que aunque el tenor literal del contrato claramente deja traslucir que estamos ante un arrendamiento de local, la voluntad de las partes, mostrada por los actos coetáneos y posteriores que se mencionaron, coadyuvan a la conclusión incuestionable de que el negocio jurídico concertado fue un arrendamiento de industria.

La distinción es importante habida cuenta de que el negocio de hostelería carecía de la necesaria licencia municipal de apertura y no pudo obtenerla, viéndose obligado a cerrar.

El arrendador incumpli√≥ su obligaci√≥n de mantener al arrendatario en el goce pac√≠fico, cosa que no hubiera ocurrido con un simple arrendamiento de local, infringiendo as√≠ lo previsto en el art√≠culo 1544.3¬ļ del C√≥digo Civil; surgiendo el d√©bito indemnizatorio, como expresamente autoriza el art√≠culo 1556 del C√≥digo Civil.

En consecuencia se acuerda la devoluci√≥n de los 36.000 euros entregados en su d√≠a en concepto de “traspaso” o cesi√≥n del fondo de comercio. Es evidente que cuando el arrendatario abon√≥ esa suma era con la esperanza de poder recuperarla por la explotaci√≥n del negocio durante cinco a√Īos (duraci√≥n del contrato, seg√ļn la cl√°usula 5¬™).

En la pr√°ctica ha estado poco m√°s de dos a√Īos, por lo que aparentemente deber√≠a condenarse a la devoluci√≥n de 3/5 de dicha cuant√≠a. Sin embargo, en el contrato se estableci√≥ el deber indemnizatorio previsto en el art√≠culo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por lo que se considera correcto que condenar al reintegro de la totalidad de la suma abonada

Pedro Hern√°ndez, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 ‚ā¨/min. desde fijo; 1,55 ‚ā¨/min. desde m√≥vil)

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16-5-2011

Espa√Īa sigue colgando de un hilo

La combinaci√≥n que hace que Espa√Īa penda de un hilo es estremecedora: un elevado endeudamiento exterior + fragilidad del sector financiero + riesgo de nuevas ca√≠das del valor de los activos = fuerte restricci√≥n de fondos = Espa√Īa ser√≠a el siguiente pa√≠s de la eurozona que tendr√≠a que ser rescatado por sus socios de la Uni√≥n Europea y Fondo Monetario Internacional (FMI). As√≠ lo advierte Wolgang Munchau, uno de los columnistas de referencia del diario econ√≥mico ‘Financial Times’.

A pesar de que en las √ļltimas semanas se est√° generando una corriente de opini√≥n que rechaza la posible ca√≠da de Espa√Īa, Munchau se√Īala que la pol√≠tica monetaria del BCE podr√≠a situar los tipos en el 2% en 2012 y en el 3% en 2013 y eso “tendr√° consecuencias negativas para Espa√Īa” porque afectar√° a su crecimiento y mercado inmobiliario.

Los precios de la vivienda deben bajar un 40% adicional

“Espa√Īa ten√≠a una burbuja inmobiliaria extrema antes de la crisis y, a diferencia de otros pa√≠ses como EEUU e Irlanda, los precios s√≥lo han bajado moderadamente”, afirma Munchau que estima que los precios de la vivienda en Espa√Īa a√ļn deben bajar un 40% adicional desde los niveles actuales. “Todav√≠a no he escuchado ning√ļn razonamiento inteligente de por qu√© los precios de la vivienda en Espa√Īa deben ser m√°s altos hoy que hace diez a√Īos y por qu√© deber√≠an seguir subiendo”, afirma Munchau, quien se√Īala que el mercado espa√Īol cuenta con alrededor de un mill√≥n de viviendas vac√≠as, lo que supone un sobreabastecimiento durante a√Īos, que unido a la recesi√≥n, un elevado desempleo, un d√©bil sector financiero, mayores precios del petr√≥leo y tipos de inter√©s al alza, puede implicar m√°s descensos de precios de la vivienda en el futuro.

Las nuevas ca√≠das de precios de la vivienda y el incremento de las cuotas de las hipotecas por el alza de los tipos probablemente incrementar√°n la tasa de morosidad y los desahucios, lo que afectar√° al balance de las entidades, especialmente de las cajas de ahorros. Todo seg√ļn las tesis de Munchau.

Más información:
El Mundo:
La ‘burbuja’ inmobiliaria podr√≠a hacer caer a Espa√Īa, seg√ļn el Financial Times

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29-4-2011

Cómo ahorrar energía climatizando la oficina

En estos momentos en los que fomentar la eficiencia energ√©tica es m√°s una obligaci√≥n que una recomendaci√≥n y con la cercan√≠a del verano y del uso m√°ximo del aire acondicionado, aportamos una serie de consejos muy √ļtiles para ahorrar energ√≠a ‚Äďy dinero- en el lugar donde m√°s horas pasamos al d√≠a: la oficina. Todo sin tener que sacrificar un √°pice de confort t√©rmico.

¬ŅDiferencia de temperaturas? La soluci√≥n est√° en la zonificaci√≥n

Un sistema de aire acondicionado centralizado com√ļn, con un √ļnico termostato regulador para varios equipos instalados, suele derivar en una gran diferencia de temperaturas seg√ļn el trabajador se sit√ļe m√°s cerca o m√°s lejos de la fuente de climatizaci√≥n. Esto provoca adem√°s lo que comunmente llamamos la ‚Äúguerra del aire acondicionado‚ÄĚ: cont√≠nuos encendidos y apagados, subidas y bajadas de temperatura en busca del confort de unos y de otros. Un derroche de consumo energ√©tico al no existir elementos de control que permitan ajustar el nivel de climatizaci√≥n a las necesidades particulares de cada espacio.

La solución a esta caótica situación en la gestión del aire acondicioando en muchas empresas se encuentra en los sistemas centralizados zonificados.

En una instalación zonificada cada despacho o zona tiene su propio termostato regulador y los equipos de aire se comunican entre sí con rejillas monitorizadas. En cuanto se alcanza la temperatura fijada, la rejilla cierra el paso del aire de forma automática, abriéndose de nuevo cuando el despacho vuelve a necesitar climatización. De esta manera cada espacio recibirá la cantidad justa de frigorías, ahorrando energía y garantizando el máximo confort sin encendidos y apagados innecesarios.

Este sencillo sistema se puede controlar de forma local, a trav√©s del termostato situado en cada zona, o de manera centralizada, integrando toda la instalaci√≥n en el sistema de mantenimiento del edificio, lo que permite tener un control permanente sobre la temperatura fijada en cada termostato. Mediante este sistema se puede conseguir un ahorro energ√©tico de hasta el 50% al a√Īo.

Sin bajar de 24 grados

Las recomendaciones oficiales que llegan desde el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) fijan la temperatura apropiada del aire acondicionado a 24 grados como mínimo. Una temperatura suficiente para mantener el bienestar y que permite un ahorro energético de entre un 5 y un 10% en el consumo de climatización.

Para un incremento de 2¬ļC durante los tres meses de verano, con la posibilidad de un peque√Īo margen de regulaci√≥n, el ahorro de una gran empresa puede ser de unos 72.000 kWh, lo que evita la emisi√≥n de 27 toneladas de CO2, cantidad que equivalen al consumo de electricidad anual de 29 familias.

Sin traje ni corbata

Los japoneses fueron los primeros en experimentar esta novedosa forma de ahorrar energía: dejar el traje y la corbata en casa. Utilizar ropa más ligera en verano disminuye la sensación de calor, lo que permite aumentar hasta un par de grados la temperatura de climatización en las oficinas.

Caloryfrio.com
Portal web de las instalaciones y la climatización
Todo en aire acondicionado: http://www.caloryfrio.com/aire-acondicionado/

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27-4-2011

El Supremo confirma el desahucio de los alquileres industriales cuando pasen 5 días del fin del contrato

Los inquilinos con alquiler industrial pueden ser desahuciados en un plazo de cinco d√≠as tras la finalizaci√≥n del contrato seg√ļn el Tribunal Supremo. En su sentencia indica que este tipo de alquiler se rige por el C√≥digo Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y tambi√©n indica que no hay que confundir el alquiler de un local de negocio (regido por la LAU) con el arrendamiento de industria en funcionamiento, pues aqu√≠ se alquilan una serie de elementos (la empresa, las instalaciones, la clientela, etc.), que quedan fuera de esta ley.

La Sala Primera del Tribunal Supremo desestima así el recurso de casación presentado por el inquilino de una explotación de ganado para la producción de productos lácteos contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canarias, que también concluyó que había que aplicar el Código Civil. La sentencia anterior obligó al inquilino de la finca a desalojarla en el plazo de cinco días, al estimar el desahucio por expiración del contrato de arrendamiento de industria.

Las partes firmaron un contrato de arrendamiento de una finca r√ļstica de tierra labrad√≠a para pastos el 1 de marzo de 2001. All√≠ se acord√≥ que la duraci√≥n ser√≠a hasta el 31 de diciembre de 2001, aunque se podr√≠a acordar la pr√≥rroga de mutuo acuerdo por escrito antes del fin del periodo pactado. Al finalizar la pr√≥rroga de cuatro meses por per√≠odos de 10 meses establecida entre las partes, el due√Īo pidi√≥ al inquilino que dejara la finca libre antes de una fecha concreta. Este se neg√≥ al considerar que deb√≠a aplicarse la LAU que le permit√≠a ampliar el plazo.

Más información:
Yahoo! Noticias:
El Supremo confirma el desahucio de los alquileres industriales cinco días después del fin del contrato

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28-3-2011

Cómo distribuir una oficina

Doris Soro Tor√°nUn dise√Īo adecuado del espacio laboral, es determinante tanto en el rendimiento de quien desarrolla su actividad en √©l como en lo referente a la imagen corporativa de una empresa. Ser√°n las necesidades propias de cada una las que determinen la configuraci√≥n de la oficina y es √©ste un tema importante, pues el espacio influye en la conducta de las personas, desde el momento en que condiciona la forma en que √©stas se relacionan con √©l y entre ellas.

La propia estructura de la compa√Ī√≠a o incluso el deseo de modificar dicha estructura determinar√° si se apuesta por una superficie dividida en despachos, estableciendo de este modo jerarqu√≠as entre los miembros de la empresa, aunque tambi√©n concentraci√≥n y privacidad o si, por el contrario, se opta por un espacio abierto, favoreciendo la interrelaci√≥n entre las personas, el di√°logo y el intercambio de conocimiento lo que puede ser muy deseable en empresas de sectores din√°micos o creativos como el dise√Īo o la inform√°tica.

Aunque cuando se habla de dise√Īo de oficinas, solemos remitirnos a espacios relativamente grandes ocupados por varios empleados pertenecientes a una misma firma, actualmente las nuevas tecnolog√≠as y la preocupaci√≥n cada vez mayor por la conciliaci√≥n entre vida familiar y laboral han dado lugar a formas muy diversas de espacios de trabajo.

Algunas oficinas han reducido el n√ļmero fijo de puestos de trabajo, sustituy√©ndolos por espacios comunes o unidades flexibles utilizadas por diferentes personas alternativamente, las cuales realizan parte de su jornada desde sus domicilios. Las oficinas han entrado as√≠ en el espacio privado del hogar, dando lugar a una problem√°tica diferente: la de acoger ambas actividades sin que cada una de ellas interfiera en la otra, aspecto que analizaremos m√°s despacio en posteriores art√≠culos.

En cualquier caso, sean cuales sean los condicionantes y el tama√Īo de la empresa, su estilo corporativo o sus objetivos y tanto si se trata de una gran compa√Ī√≠a como de la oficina o estudio de un profesional liberal, hay una serie de zonas (aisladas o interrelacionadas) que deber√≠an estar presentes en todo lugar de trabajo:

- Zona de acceso: entrada y recepción.
Es el lugar donde el cliente establece el primer contacto con la empresa y donde ha de ser ya evidente nuestra imagen corporativa. Haya o no en esta zona un puesto de trabajo, es decir, una secretaria o recepcionista, y más todavía si no lo hay, debemos procurar dar una cálida acogida al visitante, disponiendo unos asientos cómodos y cualquier elemento que queramos que tenga a su disposición mientras espera.

- Despachos de trabajo.
A pesar de la revoluci√≥n tecnol√≥gica de los √ļltimos a√Īos, conservan los aspectos esenciales de hace dos siglos: una silla, una mesa, un lugar para almacenar la informaci√≥n y el material de oficina m√°s habituales y una fuente de luz artificial.
Todo lo demás (materiales empleados, distribución del mobiliario, complementos decorativos…) es accesorio a la función y vendrá dado por la imagen que queramos proyectar y el estilo y presupuesto de la empresa.

- Sala de reuniones.
Las empresas deberían favorecer la colaboración y el intercambio de ideas entre las personas y, por tanto, destinar un espacio a este fin. También es el lugar donde se establece un contacto más estrecho con el cliente, por lo que hay que procurar que ofrezca el mayor confort posible.

El tipo y tama√Īo de mesa, as√≠ como la disposici√≥n de los asientos no deben dejarse al azar pues marcar√°n el tono de la reuni√≥n, su nivel de formalidad, as√≠ como la relaci√≥n entre las personas reunidas.

- √Āreas de documentaci√≥n y recursos.
Aunque actualmente gran parte de la informaci√≥n se guarda en formato digital, sigue siendo necesario almacenar en papel gran cantidad de informaci√≥n, documentaci√≥n de clientes y libros o archivos de consulta. Es conveniente agrupar todo ello en un espacio √ļnico, dotado de todos los elementos necesarios para la gesti√≥n de dicha informaci√≥n y que sea de f√°cil acceso a todos los que la utilizan.

- Espacio de descanso.
Tanto en grandes compa√Ī√≠as, donde se necesitan cafeter√≠a y comedor porque los empleados comen en el lugar de trabajo, como en el estudio de una sola persona, una zona pensada para tomarse un respiro y escapar del estr√©s, ayuda a optimizar el rendimiento del usuario y ayuda a elaborar una relaci√≥n positiva con el trabajo.

Doris Soro Tor√°n
Interiorista
www.decoration-line.com
doris@decoration-line.com
http://twitter.com/decoration_line

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22-3-2011

El sector servicios creció un 1,9% en enero

La cifra de negocios del sector servicios de mercado experiment√≥ una variaci√≥n interanual del 1,9% el pasado mes de enero, casi tres puntos por encima de la registrada en diciembre de 2010 (-1%). Seg√ļn inform√≥ este martes el Instituto Nacional de Estad√≠stica (INE), se trata de la tasa de variaci√≥n m√°s alta desde agosto de 2010, cuando fue del 2%. En concreto, el comercio present√≥ una tasa anual positiva del 2,7%, mientras que los otros servicios experimentaron una variaci√≥n del 0,3%.

Si se elimina el efecto calendario (la diferencia en el n√ļmero de d√≠as h√°biles que presenta un mes en los distintos a√Īos), la variaci√≥n interanual del √≠ndice general de la cifra de negocios del sector servicios present√≥ en enero un aumento del 0,5%, dos puntos por encima del registrado el mes anterior (-1,5%).

Los sectores que presentan una repercusión positiva en el índice general sin eliminar el efecto calendario fueron comercio (7,2%), transporte y almacenamiento (4,9%), y actividades profesionales, científicas y técnicas (0,8%). Por su parte, los sectores con mayor repercusión negativa en el índice general fueron venta y reparación de vehículos y motocicletas (-9,4%) e información y comunicaciones (-3,1%).

En cuanto al empleo en el sector servicios, experimentó un descenso interanual del 0,4% en el mes de enero, cinco décimas por debajo del registrado en diciembre. El comercio registró una variación negativa del 0,8% y otros servicios bajaron un 0,1%.

En enero de 2011 todas las comunidades autónomas registraron tasas de variación interanuales positivas, a excepción de La Rioja (-1,7%), Islas Baleares (-1,5%) y Extremadura (-0,7%). Los mayores aumentos se registraron en País Vasco (4,5%), la Comunidad Valenciana (3,5%) y Castilla y León (3,4%).

El empleo en el sector servicios se redujo en tasa interanual en más de la mitad de las comunidades. Las que presentaron las mayores bajadas fueron Murcia (-1,8%), Asturias (-1,4%) y Andalucía (-1,1%). Por su parte, el mayor aumento se registró en Navarra (1,1%).

Más información:
El Economista:
El sector servicios creció un 1,9% en enero

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10-3-2011

Conoce a los m√°s ricos del planeta

Ya son 15 los espa√Īoles que se han colado en la lista Forbes de los m√°s ricos del planeta. Este a√Īo se estrena en la lista Juan Roig, due√Īo de Mercadona, y vuelve Gabriel Escarrer, presidente y fundador de de Sol Meli√°, que ya estuvo en el pasado.

Amancio Ortega, due√Īo de Inditex, ya es un habitual y se ha convertido en la s√©ptima fortuna del mundo al ascender dos puestos en la lista Forbes, s√≥lo apta para patrimonios a partir de mil millones de d√≥lares. Su ex mujer, Rosal√≠a Mera, es la tercera representante nacional, con 4.200 millones de d√≥lares, en gran parte procedentes del 5,86% del capital que sigue controlando en Inditex.

Aqu√≠ tienes la lista de los 15 ricos riqu√≠simos espa√Īoles que han sido incluidos en la lista Forbes de este a√Īo:

9-. Amancio Ortega, presidente y due√Īo de Inditex: 31.000 millones de d√≥lares
159-. Isak Andic y familia, due√Īos de Mango: 6.100 millones de d√≥lares‚Ä®
254-. Rosalía Mera, ex mujer de Ortega y accionista de Inditex: 4.200 millones de dólares

376-. Manuel Jove, due√Īo de Inveravante: 3.000 millones de d√≥lares
‚Ä®393-. Juan Roig, due√Īo de Mercadona: 2.900 millones de d√≥lares‚Ä®
512-. Alicia Koplowitz, due√Īa de Omega Capital: 2.300 millones de d√≥lares‚Ä®
651-. Esther Koplowitz, due√Īa de FCC: 1.900 millones de d√≥lares

651-. Florentino Pérez, presidente y accionista de ACS: 1.900 millones de dólares

736-. José María Aristrain, accionista de Acerinox: 1.700 millones de dólares

833-. Emilio Botín, presidente y accionista de Grupo Santander: 1.500 millones de dólares

879-. Gabriel Escarrer, presidente y fundador de de Sol Meliá: 1.400 millones de dólares

879-. Enrique Ba√Īuelos, empresario inmobiliario: 1.400 millones de d√≥lares‚Ä®
938-. Juan Abelló, inversor y accionista de Sacyr Vallehermoso: 1.300 millones de dólares

993-. Alberto Cortina, accionista de ACS: 1.200 millones de dólares

993-. Alberto Alcocer, accionista de ACS: 1.200 millones de dólares

Y aquí puedes ver lista completa de los Billonarios del Mundo 2011 con sus fotos y currículums.

Más información:
La Información:
Quince espa√Īoles se cuelan en la lista de los m√°s ricos del mundo
Forbes: The World’s Billionaires

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7-3-2011

Los inquilinos morosos lo pagan caro en el alquiler de locales

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos ha venido a corregir, sobre todo en locales comerciales, el desequilibrio existente entre las obligaciones del arrendador y el arrendatario, promulgando una amplia libertad de pactos, inexistente en la LAU de 1964, incluso en materia de cláusulas penales. Dos ejemplos concretos pueden ilustrar la anterior aseveración.

En primer lugar el Tribunal Supremo (31/03/2010) declara lícita y exigible una cláusula por la que se sanciona el retraso en la devolución de la finca arrendada y condena al arrendatario moroso a pagar 444.092,58 euros correspondientes a la cuantía exigible en cumplimiento de la cláusula penal estipulada contractualmente.

Considera el TS que el actor permaneci√≥ en la ocupaci√≥n del local a sabiendas que deb√≠a abandonarlo, y aunque pag√≥ la renta pactada en el contrato ya extinguido, consigui√≥ dilatar el proceso de desahucio por expiraci√≥n del plazo durante m√°s de cuatro a√Īos, mediante un procedimiento penal que finalmente fue archivado.

En el mismo sentido la AP de Albacete (‚Ķ..) declara v√°lida y eficaz la clausula por la que se obliga a la arrendataria de un local de negocio a pagar la cantidad de 1.069.758,50 euros, por abandonar el local de negocio dejando incumplido el plazo de arrendamiento pactado. En este supuesto se hab√≠a pactado un plazo de duraci√≥n de treinta a√Īos, siendo los cinco primeros de ineludible cumplimiento para las partes, con la sanci√≥n penal de la cantidad antes rese√Īada para el caso de desistimiento del arrendatario. El Tribunal condena a pagar dicha cantidad por el abandono del local antes de cumplir los cinco a√Īos por considerar que la estipulaci√≥n pactada opera a modo de cl√°usula penal en cuanto se√Īala las consecuencias del incumplimiento del plazo de duraci√≥n por el arrendatario de manera clara y sin que ofrezca lugar a dudas o interpretaciones conforme a lo previsto en el art. 1281 y siguientes del C√≥digo Civil.

En ambos supuestos los juzgadores entienden que no procede aplicar la facultad de moderar equitativamente la pena, solicitada por los arrendatarios, puesto que para ello es necesario acreditar que se ha cumplido parcialmente la obligación, cosa que no sucede en ninguno de ellos.

En resumen cabe reiterar que es más que conveniente antes de firmar un documento leerlo entero y comprenderlo correctamente, acudiendo, si por su extensión o complejidad parece necesario, al auxilio de un Letrado. Zapatero a tus zapatos

Pedro Hern√°ndez, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
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18-2-2011

Qué hacer con la oficina alquilada cuando la crisis aprieta

Insistiendo en un tema ya tratado es habitual ver en cualquier ciudad hoy, quiz√° con mayor profusi√≥n que antes, carteles en los portales de las casas ‚Äúse alquila oficina‚ÄĚ.

Puede resultar por lo tanto interesante recordar algunas consideraciones a tener en cuenta no solo por quienes tienen previsto tomar en arriendo una oficina sino por aquello que se encuentran en grave dificultad para atender los pagos de la renta en la que tiene alquilada.

En primer lugar vale lo dicho para el alquiler de locales comerciales en cuanto a la duración, es evidente que, al no existir ya la prórroga indefinida en estos contratos, al futuro arrendatario le interesa un plazo de duración lo más largo posible al objeto de amortizar los gastos de primera instalación.

En ese sentido es interesante precaverse ante situaciones econ√≥micas adversas o poco halag√ľe√Īas mediante una cl√°usula que permita el desistimiento anticipado sin indemnizaci√≥n o con una que sea soportable.

En segundo lugar hay que subrayar que la actual LAU se√Īala: ‚ÄúCuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podr√° subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador‚ÄĚ.

Ello quiere decir que, salvo que se haya renunciado en contrato a esa facultad, el arrendatario de una oficina grande puede en el supuesto de que ‚Äúlas cosas no marchen bien‚ÄĚ subdividir la misma subarrend√°ndola a distintas personas para ejercer su actividad profesional en ella, con lo cual y dependiendo de su ubicaci√≥n podr√≠a hasta obtener un beneficio econ√≥mico l√≠quido.

Este subarriendo parcial solamente permitir√° al arrendador incrementar la renta en un 10%, si el arrendatario contin√ļa en la oficina y un 20% si la subarrienda en su totalidad.

Este subarriendo total o parcial ha de notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

Todo lo expuesto es aplicable en la medida de lo posible a los alquileres de oficina vigentes en la actualidad, pactados a partir de enero de 1995, los anteriores, sujetos al TRLAU1964, no permiten la cesión ni la subrogación pero por el contrario pueden traspasarse y lo normal será que el alquiler no esté actualizado a los precios de mercado.

Pedro Hern√°ndez, abogado
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8-2-2011

Cómo dejar tu local alquilado en tiempos de crisis

Desde que desapareció la prórroga forzosa en los alquileres, Decreto Boyer, es habitual que en la negociación de un contrato de arrendamiento de local de negocio el arrendatario intente que el plazo de duración sea el máximo posible, con el fin de asegurarse la recuperación de la inversión inicial.

Sin embargo en la situación actual un plazo obligatorio y largo, en el que no se haya pactado también una clausula de desistimiento voluntario del arrendatario, puede resultar un peso insoportable cuando el negocio no marcha bien.

En ese caso hay dos opciones:

I.- Dar por terminado el contrato entregando el local.

- Si el due√Īo se aviene a ello sin m√°s estaremos ante un desistimiento consensuado.

-Resolución del arriendo mediante indemnización acordada entre las partes. Este acuerdo, si no es posible obtenerlo, puede someterse a un laudo arbitral.

-Desistimiento unilateral no consentido por el due√Īo, terminar√° en el Juzgado y ser√° el juez quien determine la indemnizaci√≥n a pagar por el arrendatario incumplidor, lo m√°s habitual suele ser que el Juez condene a pagar los alquileres correspondientes al tiempo que el local permanezca sin alquilar o bien todos los alquileres que quedan por pagar.

II.- Ceder el local o subarrendar parte del mismo

Para estos supuestos hay que subrayar lo siguiente:

-Para ceder o subarrendar no es necesario el consentimiento del arrendador. En el traspaso de la LAU 1964 era obligatorio y causa de resolución del arriendo su omisión.

-Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

- El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 % de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

- Ambos derechos, cesión y subarriendo son renunciables, por lo tanto debe leerse el contrato con atención para cerciorarse que no se ha renunciado a ellos.

-Puesto que no se trata de un traspaso el arrendador no tiene derecho alguno sobre la cantidad que pueda obtener el arrendatario que cede o subarrienda un local.

Pedro Hern√°ndez, abogado
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