Alquiler oficinas

Dentro del paquete de ‘Medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público’ publicado por el gobierno el pasado 30 de diciembre (RDL 20/2011), se recoge la modificación de ciertos aspectos de la Ley 35/2006.

Concretamente, en la página 146627 se le incorpora una ‘disposición adicional trigésimoquinta’ que en su punto 4 regula los cambios al artículo 101 de la citada ley (Importe de los pagos a cuenta), y que concretamente en el apartado 101.8 se refiere a los arrendamientos urbanos.

En definitiva, las anteriores retenciones del 19% pasan a un 21% durante los ejercicios 2012 y 2013. Con esta medida se incrementará un 2% el importe que los propietarios adelantan a cuenta de su IRPF. La modificación de las retenciones es “para todos los obligados a retener”, que son los de los locales de uso profesional (siempre que el arrendador no sea una empresa que tribute por sociedades).

Manuel Pregal, administrador de fincas
http://cosasdealquileres.blogspot.com/

En estos momentos en los que fomentar la eficiencia energética es más una obligación que una recomendación y con la cercanía del verano y del uso máximo del aire acondicionado, aportamos una serie de consejos muy útiles para ahorrar energía –y dinero- en el lugar donde más horas pasamos al día: la oficina. Todo sin tener que sacrificar un ápice de confort térmico.

¿Diferencia de temperaturas? La solución está en la zonificación

Un sistema de aire acondicionado centralizado común, con un único termostato regulador para varios equipos instalados, suele derivar en una gran diferencia de temperaturas según el trabajador se sitúe más cerca o más lejos de la fuente de climatización. Esto provoca además lo que comunmente llamamos la “guerra del aire acondicionado�: contínuos encendidos y apagados, subidas y bajadas de temperatura en busca del confort de unos y de otros. Un derroche de consumo energético al no existir elementos de control que permitan ajustar el nivel de climatización a las necesidades particulares de cada espacio.

La solución a esta caótica situación en la gestión del aire acondicioando en muchas empresas se encuentra en los sistemas centralizados zonificados.

En una instalación zonificada cada despacho o zona tiene su propio termostato regulador y los equipos de aire se comunican entre sí con rejillas monitorizadas. En cuanto se alcanza la temperatura fijada, la rejilla cierra el paso del aire de forma automática, abriéndose de nuevo cuando el despacho vuelve a necesitar climatización. De esta manera cada espacio recibirá la cantidad justa de frigorías, ahorrando energía y garantizando el máximo confort sin encendidos y apagados innecesarios.

Este sencillo sistema se puede controlar de forma local, a través del termostato situado en cada zona, o de manera centralizada, integrando toda la instalación en el sistema de mantenimiento del edificio, lo que permite tener un control permanente sobre la temperatura fijada en cada termostato. Mediante este sistema se puede conseguir un ahorro energético de hasta el 50% al año.

Sin bajar de 24 grados

Las recomendaciones oficiales que llegan desde el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) fijan la temperatura apropiada del aire acondicionado a 24 grados como mínimo. Una temperatura suficiente para mantener el bienestar y que permite un ahorro energético de entre un 5 y un 10% en el consumo de climatización.

Para un incremento de 2ºC durante los tres meses de verano, con la posibilidad de un pequeño margen de regulación, el ahorro de una gran empresa puede ser de unos 72.000 kWh, lo que evita la emisión de 27 toneladas de CO2, cantidad que equivalen al consumo de electricidad anual de 29 familias.

Sin traje ni corbata

Los japoneses fueron los primeros en experimentar esta novedosa forma de ahorrar energía: dejar el traje y la corbata en casa. Utilizar ropa más ligera en verano disminuye la sensación de calor, lo que permite aumentar hasta un par de grados la temperatura de climatización en las oficinas.

Caloryfrio.com
Portal web de las instalaciones y la climatización
Todo en aire acondicionado: http://www.caloryfrio.com/aire-acondicionado/

Un diseño adecuado del espacio laboral, es determinante tanto en el rendimiento de quien desarrolla su actividad en él como en lo referente a la imagen corporativa de una empresa. Serán las necesidades propias de cada una las que determinen la configuración de la oficina y es éste un tema importante, pues el espacio influye en la conducta de las personas, desde el momento en que condiciona la forma en que éstas se relacionan con él y entre ellas.

La propia estructura de la compañía o incluso el deseo de modificar dicha estructura determinará si se apuesta por una superficie dividida en despachos, estableciendo de este modo jerarquías entre los miembros de la empresa, aunque también concentración y privacidad o si, por el contrario, se opta por un espacio abierto, favoreciendo la interrelación entre las personas, el diálogo y el intercambio de conocimiento lo que puede ser muy deseable en empresas de sectores dinámicos o creativos como el diseño o la informática.

Aunque cuando se habla de diseño de oficinas, solemos remitirnos a espacios relativamente grandes ocupados por varios empleados pertenecientes a una misma firma, actualmente las nuevas tecnologías y la preocupación cada vez mayor por la conciliación entre vida familiar y laboral han dado lugar a formas muy diversas de espacios de trabajo.

Algunas oficinas han reducido el número fijo de puestos de trabajo, sustituyéndolos por espacios comunes o unidades flexibles utilizadas por diferentes personas alternativamente, las cuales realizan parte de su jornada desde sus domicilios. Las oficinas han entrado así en el espacio privado del hogar, dando lugar a una problemática diferente: la de acoger ambas actividades sin que cada una de ellas interfiera en la otra, aspecto que analizaremos más despacio en posteriores artículos.

En cualquier caso, sean cuales sean los condicionantes y el tamaño de la empresa, su estilo corporativo o sus objetivos y tanto si se trata de una gran compañía como de la oficina o estudio de un profesional liberal, hay una serie de zonas (aisladas o interrelacionadas) que deberían estar presentes en todo lugar de trabajo:

- Zona de acceso: entrada y recepción.
Es el lugar donde el cliente establece el primer contacto con la empresa y donde ha de ser ya evidente nuestra imagen corporativa. Haya o no en esta zona un puesto de trabajo, es decir, una secretaria o recepcionista, y más todavía si no lo hay, debemos procurar dar una cálida acogida al visitante, disponiendo unos asientos cómodos y cualquier elemento que queramos que tenga a su disposición mientras espera.

- Despachos de trabajo.
A pesar de la revolución tecnológica de los últimos años, conservan los aspectos esenciales de hace dos siglos: una silla, una mesa, un lugar para almacenar la información y el material de oficina más habituales y una fuente de luz artificial.
Todo lo demás (materiales empleados, distribución del mobiliario, complementos decorativos…) es accesorio a la función y vendrá dado por la imagen que queramos proyectar y el estilo y presupuesto de la empresa.

- Sala de reuniones.
Las empresas deberían favorecer la colaboración y el intercambio de ideas entre las personas y, por tanto, destinar un espacio a este fin. También es el lugar donde se establece un contacto más estrecho con el cliente, por lo que hay que procurar que ofrezca el mayor confort posible.

El tipo y tamaño de mesa, así como la disposición de los asientos no deben dejarse al azar pues marcarán el tono de la reunión, su nivel de formalidad, así como la relación entre las personas reunidas.

- �reas de documentación y recursos.
Aunque actualmente gran parte de la información se guarda en formato digital, sigue siendo necesario almacenar en papel gran cantidad de información, documentación de clientes y libros o archivos de consulta. Es conveniente agrupar todo ello en un espacio único, dotado de todos los elementos necesarios para la gestión de dicha información y que sea de fácil acceso a todos los que la utilizan.

- Espacio de descanso.
Tanto en grandes compañías, donde se necesitan cafetería y comedor porque los empleados comen en el lugar de trabajo, como en el estudio de una sola persona, una zona pensada para tomarse un respiro y escapar del estrés, ayuda a optimizar el rendimiento del usuario y ayuda a elaborar una relación positiva con el trabajo.

Doris Soro Torán
Interiorista
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Insistiendo en un tema ya tratado es habitual ver en cualquier ciudad hoy, quizá con mayor profusión que antes, carteles en los portales de las casas “se alquila oficina�.

Puede resultar por lo tanto interesante recordar algunas consideraciones a tener en cuenta no solo por quienes tienen previsto tomar en arriendo una oficina sino por aquello que se encuentran en grave dificultad para atender los pagos de la renta en la que tiene alquilada.

En primer lugar vale lo dicho para el alquiler de locales comerciales en cuanto a la duración, es evidente que, al no existir ya la prórroga indefinida en estos contratos, al futuro arrendatario le interesa un plazo de duración lo más largo posible al objeto de amortizar los gastos de primera instalación.

En ese sentido es interesante precaverse ante situaciones económicas adversas o poco halagüeñas mediante una cláusula que permita el desistimiento anticipado sin indemnización o con una que sea soportable.

En segundo lugar hay que subrayar que la actual LAU señala: “Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador�.

Ello quiere decir que, salvo que se haya renunciado en contrato a esa facultad, el arrendatario de una oficina grande puede en el supuesto de que “las cosas no marchen bien� subdividir la misma subarrendándola a distintas personas para ejercer su actividad profesional en ella, con lo cual y dependiendo de su ubicación podría hasta obtener un beneficio económico líquido.

Este subarriendo parcial solamente permitirá al arrendador incrementar la renta en un 10%, si el arrendatario continúa en la oficina y un 20% si la subarrienda en su totalidad.

Este subarriendo total o parcial ha de notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

Todo lo expuesto es aplicable en la medida de lo posible a los alquileres de oficina vigentes en la actualidad, pactados a partir de enero de 1995, los anteriores, sujetos al TRLAU1964, no permiten la cesión ni la subrogación pero por el contrario pueden traspasarse y lo normal será que el alquiler no esté actualizado a los precios de mercado.

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

El parque de oficinas de Barcelona ralentizará su crecimiento en los próximos años. Así lo deja entrever Jordi Toboso, director de Jones Lang LaSalle en Cataluña. “En los próximos dos años el panorama de la oferta futura cambiará radicalmente y pasaremos de un escenario de exceso de oferta a un contexto donde los nuevos proyectos de oficinas serán muy escasos. Así, en 2011 y 2012 prevemos que sólo se entreguen 68.000 m² libres para alquilar o vender y 96.000 m² para ocupación propia�, afirma Jordi Toboso. Durante 2010 el stock de oficinas sumó 256.000 m². El 60% estaba destinado al alquiler o venta y el resto pertenecía a la apertura de sedes propias.

Con respecto a la demanda, ésta se ha mostrado más activa a principios de 2010 que en el último semestre, un hecho poco habitual. En todo 2010 se han producido un total de 486 operaciones, de las que el 11% han sido mayores de 1.000 m² . Una de las zonas que mayor contratación ha registrado es la de Nuevas �reas de Negocio donde se ha firmado el 42% de la superficie, la mitad de las operaciones mayores de 1.000 m².

Baja el precio del alquiler de oficinas
El precio del alquiler de oficinas en Barcelona bajó una media del 8,3% el año pasado. La zona periférica de la ciudad es la que experimentó una mayor caída, con un descenso acumulado del 12,5%, según el último informe de la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle publicado por Inmodiario.

Los propietarios de grandes edificios nuevos se dedicaron todo el año pasado a atraer a nuevos inquilinos a zonas como Plaza Europa o Cornellà, que se han posicionado como alternativas a otra área de trabajo como puede ser el 22@.

El informe de Jones Lang LaSalle señala que la contratación de oficinas este año 2010 ha mostrado signos de mayor dinamismo y ha ascendido a un total de 264.500 m², un 23% más que en 2009. El primer trimestre destacó por ser el más activo alcanzando los 95.000 m², mientras que en los trimestres posteriores la cifra media de contratación se ha situado en torno a los 55.000 m².

Respecto a la contratación por zonas, todas las áreas se han mantenido bastante estables. Sólo destaca el auge de contratación en las Nuevas �reas de Negocio, cada vez más consolidadas. Mientras que en 2009 se contrataron unos 77.000 m² en esta zona, en 2010 la cifra asciende a 110.000 m². Este hecho se explica en parte por las operaciones firmadas en Plaza Europa, cuya ocupación es ya de más del 50% a sólo dos años del inicio de comercialización de la zona.

La operación más destacada este cuarto trimestre es el alquiler por parte de Agencia Tributaria de todo el edificio E-Forum de 5.000 m² situado en Plaza España, transacción asesorada por Jones Lang LaSalle. Cabe destacar también dos operaciones de 2.655 m² y 1.327 m² en Torre Realia, que sitúan la ocupación de este edificio emblemático de Plaza Europa en un 70 %

Más información
Inmodiario: Barcelona se quedará casi sin nuevos proyectos de oficinas en 2012

Partiendo de la gran libertad de pactos que la LAU reconoce para este tipo de arrendamientos, art. 4º.3 y que la sanción de nulidad del art. 6º no les es de aplicación, es recomendable considerar qué cláusulas o condiciones deben estudiarse con mayor detenimiento.

A mi juicio, que cederá ante cualquier otro mejor fundado, dentro de las innumerables cláusulas y condiciones que pueden introducirse en este tipo de documentos, a continuación se exponen las que deben ser objeto de atención preferente.

1.- La duración del mismo, especificando con claridad si se permite al arrendatario el desistimiento anticipado sin indemnización y caso contrario en importe de la misma.

Así mismo es conveniente especificar las posibles prórrogas y si se indemnizará o no al arrendatario en caso de denegación de esa prórroga al término del arriendo.

2.- La determinación de la renta, precio del alquiler, y el procedimiento para su actualización. Así como los gastos, impuestos y tasas repercutibles al arrendatario

3.- La posibilidad o no de ceder y/o subarrendar la finca y, si se permite, las condiciones de esa cesión o subarriendo.

4.- La constitución de la fianza obligatoria y de cualquier otra garantía que se considere necesaria, que deberá quedar perfectamente estipulada.

5.- La actividad que se desarrollará en el local arrendado y el procedimiento y consecuencia de modificar esa actividad durante la vigencia del contrato.

Pedro Hernández, abogado
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Es habitual que los edificios de Dubai sean noticias por ser los más altos, los más caros y los más lujosos, sin embargo esta vez son noticia porque giran.

Es el proyecto de David Fisher que se prevé se inaugure este mismo año, una torre de 420 metros de altura y 80 pisos cuyas plantas giran de forma independiente 360º a gusto del inquilino. Cada planta tardará entre 1 y 3 horas a dar la vuelta completa dependiendo de la velocidad seleccionada.

El edificio constarán de 20 pisos de oficinas, 15 plantas para un hotel de 6 estrellas, 35 para pisos de lujo y los últimos 10 pisos serán chalés. Estos últimos dispondrán de un ascensor rápido reservado cuyos mandos electrónicos serán dirigidos con el movimiento de los ojos.
El tamaño de los pisos variará entre 124 y 1200 metros cuadrados incluyendo un espacio para aparcar el coche, piscina, sauna y todo tipo de lujos. Los que quieran comprar uno de estos apartamentos tendrán que gastarse entre 3,7 y 36 millones de dólares.

La torre de Dubai también será el primer edificio en ser energéticamente autosuficiente. Unas turbinas eólicas colocadas horizontalmente entre planta y planta y unas placas solares instaladas en los techos de cada piso serán no sólo suficientes para subministrar el edificio, sino que también será capaz de proporcionar energía a los edificios vecinos.

Sorprendentemente las torres de Dubai no son las primeras en moverse buscando la mejor orientación. Para encontrar el primer ejemplo de arquitectura dinámica tenemos que remontarnos al 1935 cuando en Italia se construyó la primera Villa Girasole, una villa de base circular construida bajo un eje central que con la fuerza de dos motores diesel es capaz de dar una vuelta completa en cuestión de 9 horas.

La inmobiliaria Colonial ha concluido la construcción de un nuevo complejo de oficinas, con una superficie total de 20.000 metros cuadrados (m²), en la zona del distrito 22@ de Barcelona. Se trata de un complejo de tres edificios conocido como ILlacuna y ha supuesto una inversión de 24 millones de euros, según ha informado la inmobiliaria en un comunicado difundido por la agencia Efe.

El proyecto de ejecución de la obra se ha prolongado durante dos años y se ha tenido muy en cuenta el respeto al medio ambiente, en especial en ámbitos como el consumo de energía, que es un 50% menor que lo que establece la normativa sobre edificación. El complejo cuenta con una zona de archivos que permiten almacenar sin entorpecer el área de oficinas, y dispone de 390 plazas de aparcamiento para coches y 84 para motocicletas.

Más información
ABC: Colonial concluye un gran complejo de oficinas en el 22@ de Barcelona

Han pasado ya dos años desde que la primera de las cuatro torres del ‘Business Area’ de Madrid colgara el cartel de ’se alquila’. Fueron más de 114.000 metros cuadrados de superficie disponible para oficinas que empezaron a comercializarse en el primer semestre de 2008. Pero no se han conseguido alquilar ni 30.000 metros, la ocupación de los edificios más altos de España no llega al 25%.

El primero de los cuatro rascacielos que salió al mercado de alquiler en el terreno de la antigua Ciudad Deportiva del Real Madrid fue la Torre Espacio, propiedad del grupo Villar Mir, que ocupó cerca del 45% de los 58.200 metros cuadrados de superficie disponible. Embajadas como la canadiense, la austríaca o la británica, bufetes de abogados y otras compañías han trasladado sus oficinas a este edificio de 224 metros de altura, ocupando más de la mitad del espacio disponible, aunque aún quedan sin arrendar 10.900 metros cuadrados.

La torre más alta, con 250 metros de altura, es la de Caja Madrid, anteriormente conocida como la Torre Repsol, que albergará las oficinas centrales de la entidad financiera en los más de 70.000 metros cuadrados de superficie que tiene.
Según fuentes de la entidad, cuando terminen las obras de acondicionamiento, todo el espacio disponible será ocupado por sus empleados, que se trasladaran al edificio “próximamente”.

Torre Sacyr, todo disponible

La Torre Sacyr Vallehermoso cuenta con un hotel de cinco estrellas que ocupa hasta la planta 31 (el 60% del edificio), por lo que sólo salieron al mercado del alquiler de oficinas, a principios de 2009, 21.390 metros cuadrados, que actualmente continúan disponibles. Los propietarios de la torre, de 236 metros, no han conseguido alquilar ni un metro, aunque desde Sacyr indican que “hay gente interesada y que se está trabajando para alcanzar acuerdos”.

La Torre de Cristal, propiedad de la Mutua Madrileña, tiene 250 metros de altura, y engrosa la superficie en alquiler con otros 57.579 metros cuadrados, que ha decidido destinar íntegramente al arrendamiento a terceros.

Su construcción finalizó en el primer trimestre del año y la superficie acaba de empezar a comercializarse, por lo que, de momento, los contratos de alquiler se están negociando. No obstante, según fuentes cercanas a la comercialización de la superficie del edificio, recientemente se ha firmado la primera operación de alquiler a un cliente que ocupará media planta. Los propietarios del edificio consideran que, “aunque aún es pronto para hacer una valoración de futuro, las previsiones pasan por tener alquilado un 10% del espacio a final de año”.

Más información
El Mundo: Las cuatro torres de Madrid siguen casi vacías, dos años después

El primer trimester del año ha venido cargado de buenas noticias para el sector del alquiler del oficinas en Madrid y Barcelona. Según el Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona del 1er Trimestre de 2010, realizado por la consultora inmobiliaria Aguirre Newman, la contratación de oficinas en la capital ha aumentado un 72% frente a los tres primeros meses del año anterior, mientras que en la ciudad condal ha subido un 73,2%.

Cómo van las cosas por Madrid

Por metros cuadrados, Madrid suma 81.220 m² de oficinas alquiladas, respecto de los 47.099 m² alcanzados durante el primer trimestre de 2009. Se prevé que durante el segundo trimestre del año, la contratación se mantenga en unos niveles superiores a los registrados en el segundo trimestre del año 2009. Los precios medios se han mantenido estables en todas las zonas exceptuando la zona ‘Centro Distritos de Negocios’, donde se han registrados ligeros descensos con respecto al último trimestre del año. Las rentas máximas de la ciudad se han situado en los 30 euros por metro cuadrado al mes. Para el segundo trimestre del año, se espera que se produzca una estabilización en los niveles de contratación bruta, si bien se debe mencionar que es previsible que se mejoren los niveles de contratación registrados durante el segundo trimestre de 2009.

Y por Barcelona

El primer trimestres de 2010 también ha venido cargado de trabajo en Barcelona. Se han contratado 83.565 m² de oficinas.La renta máxima en Barcelona durante el primer trimestre de 2010 se ha situado en los 24 euros por metro cuadrado al mes. Se prevé que la contratación bruta sufra una ralentización en Barcelona durante el segundo trimestre de 2010, debido a la escasez de demandas de grandes superficies, situándose así; en niveles similares a los registrados en el segundo trimestre de 2009.

Más información:
Inmodiario: Aguirre Newman: Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona 1er Trim. 2010