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Alquiler locales


Monday, 7 March 2011

Los inquilinos morosos lo pagan caro en el alquiler de locales

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos ha venido a corregir, sobre todo en locales comerciales, el desequilibrio existente entre las obligaciones del arrendador y el arrendatario, promulgando una amplia libertad de pactos, inexistente en la LAU de 1964, incluso en materia de cláusulas penales. Dos ejemplos concretos pueden ilustrar la anterior aseveración.

En primer lugar el Tribunal Supremo (31/03/2010) declara lícita y exigible una cláusula por la que se sanciona el retraso en la devolución de la finca arrendada y condena al arrendatario moroso a pagar 444.092,58 euros correspondientes a la cuantía exigible en cumplimiento de la cláusula penal estipulada contractualmente.

Considera el TS que el actor permaneci√≥ en la ocupaci√≥n del local a sabiendas que deb√≠a abandonarlo, y aunque pag√≥ la renta pactada en el contrato ya extinguido, consigui√≥ dilatar el proceso de desahucio por expiraci√≥n del plazo durante m√°s de cuatro a√Īos, mediante un procedimiento penal que finalmente fue archivado.

En el mismo sentido la AP de Albacete (‚Ķ..) declara v√°lida y eficaz la clausula por la que se obliga a la arrendataria de un local de negocio a pagar la cantidad de 1.069.758,50 euros, por abandonar el local de negocio dejando incumplido el plazo de arrendamiento pactado. En este supuesto se hab√≠a pactado un plazo de duraci√≥n de treinta a√Īos, siendo los cinco primeros de ineludible cumplimiento para las partes, con la sanci√≥n penal de la cantidad antes rese√Īada para el caso de desistimiento del arrendatario. El Tribunal condena a pagar dicha cantidad por el abandono del local antes de cumplir los cinco a√Īos por considerar que la estipulaci√≥n pactada opera a modo de cl√°usula penal en cuanto se√Īala las consecuencias del incumplimiento del plazo de duraci√≥n por el arrendatario de manera clara y sin que ofrezca lugar a dudas o interpretaciones conforme a lo previsto en el art. 1281 y siguientes del C√≥digo Civil.

En ambos supuestos los juzgadores entienden que no procede aplicar la facultad de moderar equitativamente la pena, solicitada por los arrendatarios, puesto que para ello es necesario acreditar que se ha cumplido parcialmente la obligación, cosa que no sucede en ninguno de ellos.

En resumen cabe reiterar que es más que conveniente antes de firmar un documento leerlo entero y comprenderlo correctamente, acudiendo, si por su extensión o complejidad parece necesario, al auxilio de un Letrado. Zapatero a tus zapatos

Pedro Hern√°ndez, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 ‚ā¨/min. desde fijo; 1,55 ‚ā¨/min. desde m√≥vil)

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