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Alquiler locales


Monday, 7 March 2011

Los inquilinos morosos lo pagan caro en el alquiler de locales

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos ha venido a corregir, sobre todo en locales comerciales, el desequilibrio existente entre las obligaciones del arrendador y el arrendatario, promulgando una amplia libertad de pactos, inexistente en la LAU de 1964, incluso en materia de cláusulas penales. Dos ejemplos concretos pueden ilustrar la anterior aseveración.

En primer lugar el Tribunal Supremo (31/03/2010) declara lícita y exigible una cláusula por la que se sanciona el retraso en la devolución de la finca arrendada y condena al arrendatario moroso a pagar 444.092,58 euros correspondientes a la cuantía exigible en cumplimiento de la cláusula penal estipulada contractualmente.

Considera el TS que el actor permaneció en la ocupación del local a sabiendas que debía abandonarlo, y aunque pagó la renta pactada en el contrato ya extinguido, consiguió dilatar el proceso de desahucio por expiración del plazo durante más de cuatro años, mediante un procedimiento penal que finalmente fue archivado.

En el mismo sentido la AP de Albacete (…..) declara válida y eficaz la clausula por la que se obliga a la arrendataria de un local de negocio a pagar la cantidad de 1.069.758,50 euros, por abandonar el local de negocio dejando incumplido el plazo de arrendamiento pactado. En este supuesto se había pactado un plazo de duración de treinta años, siendo los cinco primeros de ineludible cumplimiento para las partes, con la sanción penal de la cantidad antes reseñada para el caso de desistimiento del arrendatario. El Tribunal condena a pagar dicha cantidad por el abandono del local antes de cumplir los cinco años por considerar que la estipulación pactada opera a modo de cláusula penal en cuanto señala las consecuencias del incumplimiento del plazo de duración por el arrendatario de manera clara y sin que ofrezca lugar a dudas o interpretaciones conforme a lo previsto en el art. 1281 y siguientes del Código Civil.

En ambos supuestos los juzgadores entienden que no procede aplicar la facultad de moderar equitativamente la pena, solicitada por los arrendatarios, puesto que para ello es necesario acreditar que se ha cumplido parcialmente la obligación, cosa que no sucede en ninguno de ellos.

En resumen cabe reiterar que es más que conveniente antes de firmar un documento leerlo entero y comprenderlo correctamente, acudiendo, si por su extensión o complejidad parece necesario, al auxilio de un Letrado. Zapatero a tus zapatos

Pedro Hernández, abogado
Blog: http://pedrohernandezabogado.blogspot.com/
Consultas legales: 807 520 008 (1,16 €/min. desde fijo; 1,55 €/min. desde móvil)

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