Alquiler locales

No sabría determinar qué proporción de locales actualmente desocupados corresponde a negocios que fracasaron y cual a otros que hubieran podido continuar si el casero ‘se hubiera puesto a tiro’, rebajando el alquiler o llegando a un acuerdo transaccional.

Parece que ha llegado el momento de que el casero se implique de algún modo en el resultado del negocio que se monta en su local. ¿Por qué? muy sencillo, antes lo alquilaba sin problemas y ahora se eterniza el cartel de ‘Se Alquila’ en su fachada. Solución: que el casero tome parte activa en la promoción del negocio para incentivar el alquiler de su local.

La fórmula tradicional que sería asociarse con quien necesita ese local, sociedad civil, sociedad limitada, etc., tiene el evidente riesgo de estar a las duras y a las maduras y la aportación del local a la sociedad, lo pone en el peligro de perderlo si el negocio no funciona. Por otra parte implica un evidente gasto de constitución y de funcionamiento.

Existe sin embargo la posibilidad de acogerse al contrato de cuentas en participación, regulado en el art. 239 del Código de Comercio: Podrán los comerciantes interesarse los unos en las operaciones de los otros, contribuyendo para ellas con la parte del capital que convinieren, y haciéndose partícipes de sus resultados prósperos o adversos en la proporción que determine.

Se trata de que el dueño participe de esos resultados, mediante la aportación del capital que supone el alquiler de su local, obligándose por tanto el titular del negocio a devolver al término del plazo pactado, ese capital, incrementado en los resultados prósperos, o disminuido en los resultados adversos.

Para ello quien aporta el uso temporal del local exigirá al titular del negocio cuenta justificada de sus resultados, al término del plazo pactado.

Este contrato mercantil, cuentas en participación, no está sujeto a solemnidad alguna y los acreedores sólo podrán reclamar contra el comerciante que lleve el nombre de la empresa.

Pedro Hernández, abogado
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¿Tiene derecho el arrendatario a exigir la devolución del aire acondicionado tras dejar el local en alquiler? La Audiencia Provincial de Huesca, sentencia de 8 de febrero de 2012 considera que no.

El arrendatario solicita se declare la facultad de retirar los elementos muebles correspondientes a las máquinas de retorno e impulsión del aire acondicionado -que colocó, vigente el arrendamiento, en el local propiedad de la otra parte-; y que se condene a la demandada a retirar el material a su costa y entregarlo.

Se desestiman las peticiones por entender que:

La arrendataria no hizo uso en tiempo oportuno de la facultad de retirar las mejoras reconocida al usufructuario en el artículo 487 del Código civil (al que se remite su artículo 1573, conforme a la aplicación supletoria recogida en el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 ), es decir, antes de devolver la posesión del local a la arrendadora.

El citado artículo 487 no autoriza a retirar mejoras, como la instalación de que hablamos, después de la pérdida de la posesión merced a la resolución de mutuo acuerdo del contrato de arrendamiento, ni mucho menos hasta el punto de imponer a la adversa la carga de retirar el material a su costa y de entregarlo a la hoy apelante.

El contrato de arrendamiento cuando se refiere a la devolución del local tras la extinción del contrato por cualquier causa, que el arrendatario cumplirá con devolver el local en las condiciones y estado que se encuentre “en dicho momentoâ€�. Precisamente, cuando se acordó resolver voluntariamente el contrato, la instalación de aire acondicionado seguía en el local; y el pacto suscrito por los litigantes para la resolución del contrato de arrendamiento no hace ninguna salvedad sobre ese extremo.

Además, la retirada de las máquinas y demás elementos del aire acondicionado no sería inocua ni gratuita, sino que implicaría, como informa el perito de la demandada, y partiendo de que la preinstalación solo sirve para ese concreto modelo de aire acondicionado un coste de 2.735 euros más IVA; y no vemos razones jurídicas para imponer esa actividad y gasto a la demandada, ni tampoco para que -ya sin ninguna garantía- sea la demandada la autorizada a entrar nuevamente al local y a efectuar toda la actividad aludida para la retirada del aire acondicionado.

Por último tampoco tiene derecho a recibir una indemnización por el valor actualizado de la instalación de aire acondicionado, de acuerdo con todo lo expuesto y porque el repetido artículo 487 sienta expresamente el principio de no indemnizabilidad a favor del usufructuario (arrendatario en nuestro caso), como consecuencia de las mejoras realizadas, cuando utiliza la expresión “pero no tendrá por ello derecho a indemnización”.

Pedro Hernández, abogado
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Dentro del paquete de ‘Medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público’ publicado por el gobierno el pasado 30 de diciembre (RDL 20/2011), se recoge la modificación de ciertos aspectos de la Ley 35/2006.

Concretamente, en la página 146627 se le incorpora una ‘disposición adicional trigésimoquinta’ que en su punto 4 regula los cambios al artículo 101 de la citada ley (Importe de los pagos a cuenta), y que concretamente en el apartado 101.8 se refiere a los arrendamientos urbanos.

En definitiva, las anteriores retenciones del 19% pasan a un 21% durante los ejercicios 2012 y 2013. Con esta medida se incrementará un 2% el importe que los propietarios adelantan a cuenta de su IRPF. La modificación de las retenciones es “para todos los obligados a retener”, que son los de los locales de uso profesional (siempre que el arrendador no sea una empresa que tribute por sociedades).

Manuel Pregal, administrador de fincas
http://cosasdealquileres.blogspot.com/

Con frecuencia el interesado en alquilar un local de negocio exige al arrendador las precisas licencias administrativas que permitan el normal funcionamiento de la actividad que pretende desarrollar en la finca.

Este tipo de peticiones en muchas ocasiones originan dudas que finalmente hacen que el contrato de arrendamiento no se suscriba. Y sin embargo con algunos conceptos claros la materia puede tener fácil solución.

En primer lugar el arrendador de un local de negocio debe saber que lo que hace es contratar un arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de modo que cederá el inmueble al arrendatario por un tiempo determinado y un precio. Y aunque no resulte obligatorio para su validez, es conveniente que en el contrato figure claramente el destino del local por parte del arrendatario (venta de ropa, relojería…), lo que podrá evitar problemas derivados de su cambio de destino o negocio ejercido sin permiso del arrendador, subrogaciones en caso de muerte del arrendatario, etc. En definitiva, se alquila un inmueble para que el arrendatario lo destine a un negocio, contrato que viene contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Otra cosa es que el arrendamiento del local incluya la explotación de un determinado negocio, contrato que conlleva la cesión de maquinaria, útiles, muebles y de las licencias administrativas necesarias. Se trata de un arrendamiento de industria sometido únicamente al Código Civil, contrato en el que el arrendatario de la explotación sí necesita las licencias y autorizaciones administrativas.

Para evitar equivocaciones y errores es conveniente que en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda (de local de negocio) se incluya una cláusula que mencione que la obtención de las licencias y permisos administrativos para el funcionamiento del negocio compete al arrendatario, quedando al margen el arrendador.


Por Gabriel de Alvear Pardo.

Abogado y colaborador de CAFMadrid

Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid

La Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos ha venido a corregir, sobre todo en locales comerciales, el desequilibrio existente entre las obligaciones del arrendador y el arrendatario, promulgando una amplia libertad de pactos, inexistente en la LAU de 1964, incluso en materia de cláusulas penales. Dos ejemplos concretos pueden ilustrar la anterior aseveración.

En primer lugar el Tribunal Supremo (31/03/2010) declara lícita y exigible una cláusula por la que se sanciona el retraso en la devolución de la finca arrendada y condena al arrendatario moroso a pagar 444.092,58 euros correspondientes a la cuantía exigible en cumplimiento de la cláusula penal estipulada contractualmente.

Considera el TS que el actor permaneció en la ocupación del local a sabiendas que debía abandonarlo, y aunque pagó la renta pactada en el contrato ya extinguido, consiguió dilatar el proceso de desahucio por expiración del plazo durante más de cuatro años, mediante un procedimiento penal que finalmente fue archivado.

En el mismo sentido la AP de Albacete (…..) declara válida y eficaz la clausula por la que se obliga a la arrendataria de un local de negocio a pagar la cantidad de 1.069.758,50 euros, por abandonar el local de negocio dejando incumplido el plazo de arrendamiento pactado. En este supuesto se había pactado un plazo de duración de treinta años, siendo los cinco primeros de ineludible cumplimiento para las partes, con la sanción penal de la cantidad antes reseñada para el caso de desistimiento del arrendatario. El Tribunal condena a pagar dicha cantidad por el abandono del local antes de cumplir los cinco años por considerar que la estipulación pactada opera a modo de cláusula penal en cuanto señala las consecuencias del incumplimiento del plazo de duración por el arrendatario de manera clara y sin que ofrezca lugar a dudas o interpretaciones conforme a lo previsto en el art. 1281 y siguientes del Código Civil.

En ambos supuestos los juzgadores entienden que no procede aplicar la facultad de moderar equitativamente la pena, solicitada por los arrendatarios, puesto que para ello es necesario acreditar que se ha cumplido parcialmente la obligación, cosa que no sucede en ninguno de ellos.

En resumen cabe reiterar que es más que conveniente antes de firmar un documento leerlo entero y comprenderlo correctamente, acudiendo, si por su extensión o complejidad parece necesario, al auxilio de un Letrado. Zapatero a tus zapatos

Pedro Hernández, abogado
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