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C贸mo funciona el traspaso de local de negocio HOY

Pedro Hern谩ndezLa actual Ley de Arrendamientos Urbanos no contempla la figura del traspaso de local, salvo para contratos de alquiler vigentes cuando entr贸 en vigor esta Ley.

Y ya ni siquiera los contratos que permanezcan subsistentes hoy podr谩n ser objeto de traspaso, dado que la ley se帽ala: “Este traspaso- el que hagan personas f铆sicas o sus c贸nyuges- permitir谩 la continuaci贸n del arrendamiento por un m铆nimo de diez a帽os a contar desde su realizaci贸n o por el n煤mero de a帽os que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte a帽os a contar desde la aprobaci贸n de la ley“. Es decir hasta 31 de diciembre de 2014.

A pesar de ello siguen vi茅ndose en nuestras calles anuncios “SE TRASPASA”.

Por eso debe tenerse claro el alcance que ha de darse a esto y las precauciones que los interesados deben tomar antes de decidirse a pagar por ese supuesto traspaso. Y al hilo de esto destaco la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de cinco de junio de dos mil trece, que analiza el supuesto de una persona que alquila un local, monta un bar y lo ‘traspasa’, se presume que cobrando un precio, y al final se queda fuera del negocio.

HECHOS:

Contrato de arrendamiento de local de negocio con una duraci贸n de diez a帽os y alquiler de 900鈧 mensuales, de fecha 1 de junio de 2010.

La arrendataria alquila en esa misma fecha a terceras personas el negocio de hosteler铆a all铆 instalado por un plazo de 42 meses, y una renta inicial de 3.500 鈧/mes, y de 4.000 鈧/mes desde el 1 de enero de 2011, manifestando tener autorizaci贸n de subarriendo, puesto que su contrato le proh铆be el subarriendo sin permiso del due帽o.

El due帽o del local en fecha 13 de septiembre de 2010 dirige a su arrendataria comunicaci贸n dando por resuelto el contrato de arrendamiento, por subarriendo inconsentido, y al los subarrendatarios requiri茅ndoles el abandono del local.

Con fecha 1 de octubre de 2010 el due帽o pacta con los subarrendatarios nuevo contrato de alquiler de local por una renta de 1.800 鈧/mes.

Tanto el Juzgado como la AP desestiman la demanda del inquilino inicial contra sus subarrendatarios en ejercicio acumulado de las acciones de resoluci贸n, y de reclamaci贸n de cantidad, por la falta de pago de las rentas desde agosto de 2010, devengadas en virtud del contrato de arrendamiento del negocio, destinado a bar restaurante.

Considera la Audiencia que no ha sido probado el consentimiento del propietario al subarriendo del local, seg煤n lo convenido en la condici贸n anexa 7陋 del contrato de arrendamiento.

En cuanto a la posible existencia de un fraude, la AP de Barcelona analiza los requisitos exigibles para considerar la existencia de fraude o abuso del derecho para concluir que en el presente caso no concurren ninguno de los mencionados requisitos, ya que, producida la resoluci贸n del arrendamiento y del subarriendo, es plenamente leg铆timo y serio, y en modo alguno excesivo o anormal, el inter茅s jur铆dico del propietario en arrendar de nuevo el local, por una renta que es el doble de la que ten铆a concertada en el contrato de arrendamiento resuelto; y es igualmente leg铆timo el inter茅s de los demandados en continuar en la ocupaci贸n del local, pagando una renta que es la mitad de la que ten铆an concertada en el contrato de subarriendo resuelto.

No obstante deja a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la parte demandante por la continuaci贸n de los demandados en el aprovechamiento de los elementos del negocio descritos en el anexo del contrato de arrendamiento de 1 de junio de 2010, despu茅s de su resoluci贸n.

Pedro Hern谩ndez, abogado
Consultas Legales Online

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